一、基本情况
1、项目名称：岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设成本测算。
2、项目由来：根据《岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设和维护管理办法（试行）》（岳政办发[2016]29号）文件规定，为规范我市中心城区新建住宅供电设施建设及维护管理，国网岳阳供电公司提出《关于核准岳阳市新建住宅供电设施建设和维护管理费收取标准的请示》（岳电办【2016】92号）。经市发改委审定，符合价格制定的有关规定，我队依据成本项目计划书（YCS201607）安排本次成本测算。
3、测算对象及范围：本次测算对象为我市中心城区新建住宅供电设施建设成本。我市中心城区新建住宅供电设施建设成本测算采取抽样调查的方式，重点审核了我市中心城区由湖南富宏电力建设工程有限公司、岳阳湘岳电力有限公司等单位承建的具有代表性的10个住宅项目（其中商品房住宅小区8个。保障性住宅小区2个），分别是：保障性住宅小区的“大桥城市棚改安置小区”配电工程、“东风湖安置小区”配电工程;商品房住宅小区的“枫桥尚城小区”配电工程、“碧桂园一期小区”配电工程、“清华苑小区 ”配电工程、“巴陵东郡小区”配电工程、“英伦世家小区”配电工程、“市政府机关临街旧城改造项目”配电工程、“上东一城小区”配电工程、“馨和园小区”配电工程。调查审核的主要内容是抽样住宅项目的建筑面积、供电设施外线线路、高压及低压工程安装本体造价、建设施工图纸、工程量、安装工程消耗量标准、材料设备价格以及其他的相关费用。
4、被审住宅项目基本情况。本次抽样的10个抽样住宅项目基本情况如下：“大桥城市棚改安置小区”由岳阳市经开区经济建设开发投资有限公司建设，建筑面积119574㎡；“东风湖安置小区”由洞庭新城开发建设有限公司建设，建筑面积218643㎡；“枫桥尚城小区”由新中置业有限公司建设，建筑面积218775.9㎡；“碧桂园小区一期”由碧桂园房地产开发有限公司建设，建筑面积205452㎡；“清华苑小区”由亦翔置业有限公司建设，建筑面积133219㎡；“巴陵东郡小区”由金地利房地产开发有限公司建设，建筑面积88153㎡；“英伦世家小区”由金威房地产开发有限公司开发，建筑面积162457㎡；“市政府机关临街旧城改造项目”由鑫泓房地产开发有限公司建设，建筑面积83400.5㎡；“上东一城小区”由明达房地产开发有限公司建设，建筑面积71581.5㎡；“馨和园小区”由岳阳市中建馨和园置业有限公司建设，建筑面积158523.5㎡。以上10个抽样住宅项目均采取全电缆入地建设的形式，新建住宅以中、高层建筑为主。
5、审核工作时间：2016年8月29日至2016年10月18日。
二、成本测算的依据及成本项目构成
1、一般政策依据
⑴《中华人民共和国价格法》；
⑵《湖南省价格监管条例》；
⑶国家发改委《政府制定价格成本监审办法》（第42号令）；
⑷国家发改委《政府制定价格行为规则》（第44号令）；
⑸国家发改委《定价成本监审一般技术规范（试行）》（发改价格[2007]1219号）；
⑹湖南省物价局《湖南省政府制定价格成本监审实施细则》（湘价成[2006]74号）；
⑺湖南省物价局《湖南省新建项目政府定价成本测算办法（试行）》（湘价成[2013]116号）。
2、特殊政策依据
⑴《中华人民共和国会计法》；
⑵财政部《企业会计通则》；
⑶财政部《会计准则》；
⑷湖南省住建厅《关于发布2014年湖南省建设工程人工工资单价的通知》（湘建价 [2014]112号）；
⑸湖南省住建厅《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及〈湖南省建设工程消耗量标准〉的通知》（湘建价 [2014]113号）；
⑹湖南省住建厅《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）；
⑺岳阳市人民政府办公室《岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设和维护管理办法（试行）》（岳政办发[2016]29号）；
⑻岳阳市住建局、岳阳市经信委《岳阳市城市居住区供配电设施建设技术导则》（岳建发[2016]33号）。
三、成本测算的程序
1、通知国网岳阳供电公司按规定及时提交成本测算的相关资料，并对所提供数据的真实性、合法性负责。具体资料如下：
（1）工程造价编制说明；
（2）单位工程费用计算表；
（3）单位工程量与造价表；
（4）主材表及材料采购合同；
（5）设计合同、施工合同；
（6）供电方案
（7）其他与成本相关的资料。
2、对报送的成本资料进行初审，确认其资料提供完整，按规定转入具体审核程序。
3、成立成本测算工作小组。拟订了工作方案，委托湖南公众工程造价咨询有限公司对10个抽样项目工程的外线线路、高压、低压工程量清单报价进行了专业审计。同时我队对工程其他费用按照相关文件规定进行了测算。最后，我队将审计意见、工程其他费的测算情况及相关的成本资料进行了认真的归集，一并听取了国网岳阳供电公司的意见。
4、核定定价成本。通过实地审核后，根据成本项目、成本数据、成本水平的具体情况以及湖南公众工程造价咨询有限公司出具的审计报告，提出了成本测算意见，起草了成本测算报告初稿，征求了国网岳阳供电公司意见。
5、召开集中会审会。对测算小组提出的初步结论及国网岳阳供电公司提出的修改意见进行了讨论，形成了测算报告。测算小组告知国网岳阳供电公司测算结论。
6、测算小组提出岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设成本测算的技术报告呈送相关单位及委领导审定后，我队出具结论报告。
四、定价成本测算
（一）成本测算原则
（1）根据湖南省住建厅《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及〈湖南省建设工程消耗量标准〉的通知》（湘建价 [2014]113号）文件规定：“为确保计价的准确性，通过省建设工程造价管理机构符合性评测合格软件，才能用于施工图预（结）算、招标标底和投标报价的编制，否则工程造价成果无效”。为此采用其评测合格的“科迪睿特”预算编制软件对供电设施建设工程本体进行成本测算。
（2）根据岳阳中心城区新建住宅供电设施建设实际情况及“科迪睿特”工程预算编制软件编制的工程预算书，对构成的成本项目进行审计、核定，测算出供电设施建设工程本体成本，以测算的供电设施建设工程本体为基数，按照相关的规定计提其他费用，由此测算出总成本，再按核定的建筑面积测算出单位成本。
（二）成本项目构成
新建住宅供电设施是指从公共电源网接入点起至住户小区住户“一户一表”电表箱（不含表后线）及小区公共设施用户、经营性用房、办公用房配电间低压（不含低压电缆及以下）的所有供电设施。上述供电设施不包括提供配套用房及其土建工程和供电设施施工过程中的路由。
安装本体工程包括外线线路、高压、低压部分三项构成。分别由工程直接费（含人工费、材料费、机械费、设备费）、企业管理费、安全防护、文明施工费、规费、税金、利润等7项构成。
工程其他费用由建设管理费、施工监理服务费、设计费、概算编制费、结算编制费、招标代理服务费、建设工程交易服务费、施工图审查费、工程质量检测费、工程保险费等10项构成。
（三）成本测算情况
1、测算安装本体工程成本
商品房8个抽样住宅项目测算情况如下：
安装本体工程成本采用湖南公众工程造价咨询有限公司出具的《岳阳市中心城区新建住宅供电设施10个抽样小区配电工程预算评审报告》（湘公造司基字[2016]第1225号）的数据，包括外线线路、高压、低压三个部分，其中在对“馨和园小区”进行测算时，由于项目设计时含后期建设，故外线按容量进行分摊。具体情况如下：
（1）工程直接费主要依据《2014湖南省安装工程消耗量标准》中规定的计算标准及建设规划设计图纸的要求，通过“科迪睿特”工程预算软件计算得出。审计报告中工程直接费包括人工费、材料费、机械费、设备费四个项目。
（2）企业管理费是根据湖南省住建厅《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及〈湖南省建设工程消耗量标准〉的通知》（湘建价 [2014]113号）和《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，根据部分项工程费用的工程量，按28.98%作为取费费率。
（３）安全防护、文明施工费是根据湖南省住建厅《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，按27.33%作为取费费率。
（４）规费是根据湖南省住建厅《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及〈湖南省建设工程消耗量标准〉的通知》（湘建价 [2014]113号）和《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，按13.6%作为取费费率。
（５）税金是根据湖南省住建厅《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定统一调整为11%。
（６）利润是根据湖南省住建厅《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及〈湖南省建设工程消耗量标准〉的通知》（湘建价 [2014]113号）和《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，根据部分项工程费用的工程量，按31.59%作为取费费率
据上测算，8个抽样商品房住宅项目安装本体工程分别为：“枫桥尚城小区”16788965.96元、“碧桂园一期小区”15514107.90元、“清华苑小区 ”9585290.60元、“巴陵东郡小区”6316202.01元、 “英伦世家小区”12944904.37元、“市政府机关临街旧城改造项目”7337100.32元、“上东一城小区”5673654.82元、“馨和园小区”12096317.13元。
2、测算工程其他费用
工程其他费用由建设管理费、施工监理服务费、设计费、概算编制费、结算编制费、招标代理服务费、建设工程交易服务费、施工图审查费、工程质量检测费、工程保险费等10项构成，参照相关文件依据及规定的费率标准进行测算。8个抽样住宅项目其他费用分别为：“枫桥尚城小区”1411719.87元、“碧桂园一期小区”1334275.06元、“清华苑小区 ”960499.01元、“巴陵东郡小区”693146.34 元、 “英伦世家小区”1169321.09元、“市政府机关临街旧城改造项目”766283.12元、 “上东一城小区”636355.01 元、“馨和园小区”1120485.37元。
保障性住房2个抽样住宅项目测算情况:
安装本体工程成本采用湖南公众工程造价咨询有限公司出具的《岳阳市中心城区新建住宅供电设施10个抽样小区配电工程预算评审报告》（湘公造司基字[2016]第1225号）的数据，包括外线线路、高压、低压三个部分。具体情况如下：
1、测算安装本体工程成本
（1）工程直接费主要依据《2014湖南省安装工程消耗量标准》中规定的计算标准及建设规划设计图纸的要求，通过“科迪睿特”工程预算软件计算得出。审计报告中工程直接费包括人工费、材料费、机械费、主设备费四个项目。
（2）企业管理费是根据湖南省住建厅《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及〈湖南省建设工程消耗量标准〉的通知》（湘建价 [2014]113号）和《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，根据部分项工程费用的工程量，按28.98%作为取费费率。
（３）安全防护、文明施工措施费是根据湖南省住建厅《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，按27.33%作为取费费率。
（４）规费是根据湖南省住建厅《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及〈湖南省建设工程消耗量标准〉的通知》（湘建价 [2014]113号）和《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，按13.6%作为取费费率。
（５）税金是根据湖南省住建厅《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，统一调整为11%。
（６）利润是根据湖南省住建厅《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及〈湖南省建设工程消耗量标准〉的通知》（湘建价[2014]113号）和《关于印发<关于增值条件下计费程序和计费标准的规定>及〈关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定〉的通知》（湘建价 [2016]72号）的规定，根据部分项工程费用的工程量，按31.59%作为取费费率。
据上测算，2个抽样保障性住宅项目安装本体成本合计分别为：“大桥城市棚改安置小区“8454170.35元、“东风湖安置小区”15658319.99元。
2、测算工程其他费用
工程其他费用由建设管理费、施工监理服务费、施工图审查费、设计费、概算编制费、招标代理服务费、建设工程交易服务费、施工图审查费、工程质量检测费、工程保险费等10项构成，参照相关文件依据及规定的费率标准进行测算。2个抽样保障性住宅项目其他费用分别为：“大桥城市棚改安置小区”869065.14元、“东风湖安置小区”1349461.25元。
五、成本费用的分摊
1、外线线路单位成本计算方法如下：测算的外线成本作为分摊基数，总建筑面积为分摊权数。
2、高压单位成本计算方法如下：测算的高压成本作为分摊基数，总建筑面积为分摊权数。
3、低压单位成本计算方法如下：测算的低压成本作为分摊基数，总建筑面积为分摊权数
4、工程其他费用单位成本计算方法如下：核定的工程其他费用作为分摊基数，总建筑面积为分摊权数。
六、成本测算结论
经测算：岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设单位成本为82.68元/平方米。其中：外线单位成本为15.78元/平方米,高压单位成本为29.89元/平方米,低压单位成本为29.94元/平方米,其他费用单位成本为7.07元/平方米。其中住宅商品房供电设施建设单位成本为84.12元/平方米，保障性住房供电设施建设单位成本为77.85元/平方米。
七、其他需要说明的事项
1、本次岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设成本中的主材价格（含税价格）是国网岳阳供电公司提供的材料采购发票及合同来确定的，随着价格的变动及建设标准的变化，其成本会有所变动。
2、本次岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设是采用《岳阳市城市居住区供配电设施建设技术导则》来设计建设的，如标准降低或提高，其成本将有变化。
3、本次岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设成本测算中安装本体工程含施工单位管理费、利润及税金。
4、为保证我市中心城区新建住宅供电设施建设成本的准确性、科学性，根据国家发改委《政府制定价格成本监审办法》（第42号令）规定，我市中心城区新建住宅供电设施建设成本实行定期监审。
岳阳市价格成本调查队
2016年10月18日
| 表一： | ||||||
| 岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设抽样项目定价单位成本测算表 | ||||||
| 序号 | 项目名称 | 建筑面积（㎡） | 户数（户） | 变压器总容量（KVA） | 变压器台数（台） | |
| 上报建筑面积 | 核定建筑面积 | 公用容量 | 公用变压器总台数 | |||
| 1 | 馨和园小区 | 158523.5 | 158523.5 | 710 | 4490 | 7 |
| 2 | 巴陵东郡小区 | 88153 | 88153 | 504 | 2575 | 5 |
| 3 | 枫桥尚城小区 | 218775.9 | 218775.9 | 1492 | 7190 | 10 |
| 4 | 英伦世家小区 | 162457 | 162457 | 1108 | 5330 | 7 |
| 5 | 市政府临街旧城改造项目 | 83400.5 | 83400.5 | 420 | 2030 | 3 |
| 6 | 上东一城小区 | 71581.5 | 71581.5 | 452 | 2060 | 3 |
| 7 | 碧桂园一期小区 | 205452 | 205452 | 1263 | 7280 | 9 |
| 8 | 清华苑小区 | 133219 | 133219 | 592 | 3760 | 6 |
| 9 | 大桥城市棚改安置小区 | 119574 | 119574 | 802 | 3430 | 4 |
| 10 | 东风湖安置小区 | 218643 | 218643 | 2309 | 9610 | 15 |
| 表二： | ||||||||||||||||
| 岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设抽样项目定价总成本测算表 | ||||||||||||||||
| 单位：元 | ||||||||||||||||
| 序号 | 项目名称 | 变压器容量(KVA) | 申报建设总成本 | 核定建设总成本 | 核减总成本 | |||||||||||
| 上报数 | 核定数 | 申报安装本体成本 | 申报其他费用 | 申报总成本 | 核定安装本体成本 | 核定其他费用 | 核定总成本 | |||||||||
| 小计 | 外线 | 高压 | 低压 | 小计 | 外线 | 高压 | 低压 | |||||||||
| 1 | 馨和园小区 | 4490 | 4490 | 15084325.16 | 7547680.05 | 4914885.02 | 2621760.09 | 1668104.95 | 16752430.11 | 12096317.13 | 4877844.09 | 4619181.92 | 2599291.12 | 1120485.37 | 13216802.50 | -3535628 |
| 2 | 巴陵东郡小区 | 2575 | 2575 | 6599071.54 | 1096593.73 | 3458659.53 | 2043818.28 | 761776.23 | 7360847.77 | 6316202.01 | 1075987.97 | 3229567.24 | 2010646.80 | 693146.34 | 7009348.35 | -351499 |
| 3 | 枫桥尚城小区 | 7190 | 7190 | 17792284.35 | 3292787.06 | 6529622.22 | 7969875.07 | 2035954.66 | 19828239.01 | 16788965.96 | 3120065.66 | 5741261.08 | 7927639.22 | 1411719.87 | 18200685.83 | -1627553 |
| 4 | 英伦世家小区 | 5330 | 5330 | 13266623.34 | 1828821.55 | 5442617.79 | 5995184.00 | 1519023.82 | 14785647.16 | 12944904.37 | 1765148.78 | 5211390.92 | 5968364.67 | 1169321.09 | 14114225.46 | -671422 |
| 5 | 市政府临街旧城改造项目 | 2030 | 2030 | 9141067.40 | 2435804.00 | 5397739.03 | 1307524.37 | 1033935.53 | 10175002.93 | 7337100.32 | 1739370.46 | 4290827.67 | 1306902.19 | 766283.12 | 8103383.44 | -2071619 |
| 6 | 上东一城小区 | 2060 | 2060 | 5805219.21 | 0.00 | 2115400.88 | 3689818.33 | 667754.42 | 6472973.63 | 5673654.82 | 0.00 | 1998550.08 | 3675104.74 | 636355.01 | 6310009.83 | -162964 |
| 7 | 碧桂园一期小区 | 7280 | 7280 | 16185672.61 | 3943935.85 | 7099645.80 | 5142090.96 | 1855778.64 | 18041451.25 | 15514107.90 | 3893567.64 | 6677547.74 | 4942992.52 | 1334275.06 | 16848382.96 | -1193068 |
| 8 | 清华苑小区 | 3760 | 3760 | 10459473.24 | 1147986.84 | 4771706.93 | 4539779.47 | 1201232.61 | 11660705.85 | 9585290.60 | 1117635.41 | 3941781.77 | 4525873.42 | 960499.01 | 10545789.61 | -1114916 |
| 9 | 大桥城市棚改安置小区 | 3430 | 3430 | 9713683.85 | 2347738.83 | 2897906.34 | 4468038.68 | 681605.92 | 10395289.77 | 8454170.35 | 2335549.84 | 2165791.59 | 3952828.92 | 869065.14 | 9323235.49 | -1072054 |
| 10 | 东风湖安置小区 | 9610 | 9610 | 17434822.38 | 3584320.82 | 6805498.74 | 7045002.82 | 1221432.47 | 18656254.85 | 15658319.99 | 3103338.55 | 5759678.06 | 6795303.38 | 1349461.25 | 17007781.24 | -1648474 |
| 合 计 | 47755 | 47755 | 121482243.08 | 27225668.73 | 49433682.28 | 44822892.07 | 12646599.25 | 134128842.33 | 110369033.45 | 23028508.40 | 43635578.07 | 43704946.98 | 10310611.27 | 120679644.72 | -13449197.61 | |
| 表三： | ||||||||||||||||
| 岳阳市中心城区新建住宅供电设施建设定价成本抽样项目基本情况表 | ||||||||||||||||
| 元/㎡ | ||||||||||||||||
| 序号 | 项目名称 | 建筑面积（㎡） | 申报建设单位成本 | 核定建设单位成本 | 核减单位成本 | |||||||||||
| 上报数 | 核定数 | 申报安装本体单位成本 | 申报其他费用 | 申报单位成本 | 核定安装本体单位成本 | 核定其他费用 | 核定单位成本 | |||||||||
| 小计 | 外线 | 高压 | 低压 | 小计 | 外线 | 高压 | 低压 | |||||||||
| 1 | 馨和园小区 | 158523.5 | 158523.5 | 95.16 | 47.61 | 31.00 | 16.54 | 10.52 | 105.68 | 76.31 | 30.77 | 29.14 | 16.40 | 7.07 | 83.37 | -22.30 |
| 2 | 巴陵东郡小区 | 88153 | 88153 | 74.86 | 12.44 | 39.23 | 23.18 | 8.64 | 83.50 | 71.65 | 12.21 | 36.64 | 22.81 | 7.86 | 79.51 | -3.99 |
| 3 | 枫桥尚城小区 | 218775.9 | 218775.9 | 81.33 | 15.05 | 29.85 | 36.43 | 9.31 | 90.63 | 76.74 | 14.26 | 26.24 | 36.24 | 6.45 | 83.19 | -7.44 |
| 4 | 英伦世家小区 | 162457 | 162457 | 81.66 | 11.26 | 33.50 | 36.90 | 9.35 | 91.01 | 79.68 | 10.87 | 32.08 | 36.74 | 7.20 | 86.88 | -4.13 |
| 5 | 市政府临街旧城改造项目 | 83400.5 | 83400.5 | 109.60 | 29.21 | 64.72 | 15.68 | 12.40 | 122.00 | 87.97 | 20.86 | 51.45 | 15.67 | 9.19 | 97.16 | -24.84 |
| 6 | 上东一城小区 | 71581.5 | 71581.5 | 81.10 | 0.00 | 29.55 | 51.55 | 9.33 | 90.43 | 79.26 | 0.00 | 27.92 | 51.34 | 8.89 | 88.15 | -2.28 |
| 7 | 碧桂园一期小区 | 205452 | 205452 | 78.78 | 19.20 | 34.56 | 25.03 | 9.03 | 87.81 | 75.51 | 18.95 | 32.50 | 24.06 | 6.49 | 82.01 | -5.81 |
| 8 | 清华苑小区 | 133219 | 133219 | 78.51 | 8.62 | 35.82 | 34.08 | 9.02 | 87.53 | 71.95 | 8.39 | 29.59 | 33.97 | 7.21 | 79.16 | -8.37 |
| 9 | 大桥城市棚改安置小区 | 119574 | 119574 | 81.24 | 19.63 | 24.24 | 37.37 | 5.70 | 86.94 | 70.70 | 19.53 | 18.11 | 33.06 | 7.27 | 77.97 | -8.97 |
| 10 | 东风湖安置小区 | 218643 | 218643 | 79.74 | 16.39 | 31.13 | 32.22 | 5.59 | 85.33 | 71.62 | 14.19 | 26.34 | 31.08 | 6.17 | 77.79 | -7.54 |
| 加权平均成本 | 83.22 | 18.65 | 33.86 | 30.71 | 8.66 | 91.88 | 75.61 | 15.78 | 29.89 | 29.94 | 7.07 | 82.68 | -9.21 | |||