岳阳市房地产市场转型升级发展研究

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近年来,岳阳市委市政府致力于“一极三宜,江湖名城”发展战略,即把岳阳打造成湖南发展新增长极、建设成宜居宜业宜游的江湖名城。房地产业作为国民经济支柱产业之一,事关经济社会发展全局、事关人民群众切身利益,与建设宜居岳阳江湖名城战略高度相关、紧密相融。本文试图从岳阳市房地产转型升级的视角,探索结合点,研判切入点,找准着力点,通过大力推进房地产提质增效、转型升级,为建设宜居岳阳、擦亮江湖名城品牌形象提供路径支撑。

一、岳阳房地产业发展成效及问题

近年来,岳阳市委、市政府认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于“促进房地产业平稳健康发展”的各项决策部署,从宜居岳阳的战略高度推动房地产业发展取得了长足进步。

1.产业规模不断壮大。2017年全市房地产开发企业发展

到382家,其中一级资质开发企业2家、二级资质13家;物业管理服务、房产中介等相关企业发展到 463家;城镇单位房地产从业人员达到8590人。房地产业实现增加值100.09亿元,同比增长9.8%,完成房地产开发投资154.01亿元,同比增长15.8%,形成新增固定资产78.36亿元;房屋新开工面积529.36万平方米,竣工面积160.49万平方米,商品房实现销售面积485.53万平方米。

2.经济贡献不断提高。2017年全市房地产业增加值占第三产业比重达到6.8%,拉动第三产业增长0.9个百分点。根据测算,房地产业间接带动其上下游如建筑、建材、金融、商业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电、装修等60余个行业发展,对经济增长的总贡献率超过20%。2017年全市完成房地产业相关税收46.06亿元,同比增长10.8%,占地方公共财政预算收入比重30.3%。实现房地产用地招拍挂收入52.6亿元,同比增长9.6%,相当于地方公共财政预算收入的34.5%。其中中心城区实现收入45.6亿元,同比增长18.7%。

3.社会效应不断增强。“十二五”时期,全市新增廉租房、公共租赁房、经济适用房7.5万套,改造各类棚户区15.5万套,住房保障总户达到30万户,特别是2015年启动岳阳市历史上规模最大、成效最好的城市棚户(旧城)区改造和农村危(旧)房改造以来,中心城市“十大片区”改造已基本完成;1.97万农户享受到农村危房改造惠民政策。率先全省开展规范农村村民建房试点,在建集中建房点由计划的20个增加到71个,竣工20栋以上集中建房点33个,农村空心房整治卓有成效,取得阶段性进展。

4.管理服务不断进步。严格落实建设项目公开招投标、项目部责任人终身责任、工程质量监理三项制度,严把施工监理、建筑材料、竣工验收三个关口,加强商品房预售合同网上登记备案管理,建立存量房交易监管平台,推行政务中心首席代表负责制,严格执行《岳阳市城市住房建设规划(2014—2020)》、《关于促进岳阳市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《岳阳市推进住宅产业化实施意见》等相关规划文件,行业管理服务更加科学规范高效。

尽管岳阳房地产业发展成效明显,但对照房地产转型升级要求,还存在一些不足和问题,一定程度上制约了房地产业担当宜居岳阳建设主战场的地位。一是产业发展规划不够科学。整体规划和建设方式还比较粗放,房地产发展规划仍然局限在产业本身,与城市发展总体规划融入和对接得还不充分;规划红线执行不到位,存在违法抢修抢建、建筑超限高层数、超容积率等问题。二是资源开发利用不够高效。“优质资源不可再生”的理念树得不够牢,突出体现在一线江景、环湖美景没有充分利用,挖山填水、无序开发、无资质开发等时有发生,还存在低品质楼盘占用优质资源、拉低城市品位的情况。三是公共服务配套不够完善。绿地、公园、学校、医院、公厕、垃圾中转站、超市、商场等配套设施建设不够完善,断头路、道路“微循环”不畅和停车场不足等问题导致交通拥堵、停车难等“城市病”有所显现。

二、岳阳房地产业转型升级发展形势

随着经济进入新常态、发展进入新阶段,岳阳房地产转型升级既有历史必然性,也有现实紧迫性,必须将其置身全国全省大环境、大纬度中去谋划发展出路。

1.新常态赋予岳阳房地产业转型升级发展新内涵。当前宏观经济已进入发展新常态,房地产业作为整体经济的一部分,只有加快转型升级发展,才能主动适应引领经济新常态。

新常态下,房地产业发展要从“数量”向“质量”转变。过去,由于过于宽泛的流动性、过于依赖土地财政、过于依靠投资拉动经济,使房地产业伴随着大跃进式的城镇化步入长时段快速发展与高位运行的通道,出现严重的供过于求和一定程度泡沫化等问题,伴随着经济由高速增长转为中高速增长的新常态发展,房地产这种粗犷式超高速发展难以为继,必须走质量优先发展路子,要更加注重房地产开发的质量和效益,通过好的建筑、好的户型、好的景观绿化,好的生活配套来顺应市场需求、赢得发展先机。

新常态下,房地产业发展要从“单一”向“综合”转变。过去的房地产业开放模式、产品类型单一,传统意义上就是建房子、造楼盘,整体停留在住宅生产的传统技术层面。而创新驱动是新常态下增强发展新动能的核心,房地产转型升级更要以创新发展为根本,实现从单一项目开发向整体综合服务转变,通过创新实现文化、信息技术、科技创新、互联网+应用的合成与整合以及向后期服务产业链延伸,为业主提供集品质及服务于一体的大体量的住、商、旅、文、老综合体,增强房地产可持续发展能力。

新常态下,房地产业发展要从“本域”向“跨界”转变。经济新常态下一个显著特征就是结构优化升级,传统的房地产业属于第三产业,而房地产作为国民经济中关联度最高的行业之一,突破本域向全行业转型有其现实基础和依据,也是深化房地产供给侧结构改革发展的必然要求。因此房地产转型升级不能拘泥本行业内部的规模发展,而要与可续建筑、文教卫体娱、旅游、养老、园区、金融、商贸物流、现代农业等产业高度融合,与新型城镇化对城市发展的要求高度契合,跨边界交叉、延伸和融合发展。

2.好资源奠定岳阳房地产业转型升级发展好基础。岳阳拥有推动房地产业转型升级的良好资源,其中最突出的是大湖大江资源、历史人文资源和城市品牌资源。

大湖大江资源。城市因水而生,水因城市而变,但凡经济繁荣、人口发达、环境优美的聚居地,都是傍水而生。岳阳水资源富足,拥有168公里长江岸线、60%以上洞庭湖水面积,境内湖泊河流星罗棋布,50公里以上的河流6条,5公里以上的河流265条,大小湖泊165个,内湖面积达3.2亿平方米;环洞庭湖有湘江、资江、汨罗江、新墙河、沱江、藕池河等支流;中心城区被洞庭湖、南湖、王家河、芭蕉湖、长江等流水环绕。这些都是转型升级房地产开发的稀缺资源、价值体现。

历史文化资源。岳阳历史文化底蕴深厚,名人生活遗迹和人文资源丰富,在全国及东南亚地区均有较大影响力。神话故事有后羿斩巴蛇于洞庭、柳毅传书。人文资源更是取之不尽,李白、杜甫等古代名家留下壮丽诗篇,平江起义等红色文化全国闻名,范仲淹“先忧后乐”和屈原的“上下求索”更是成为中华民族的价值守候!这些历史文化人文资源是岳阳房地产转型升级拥有的无形财富,将为岳阳城市建筑植入“优美地域环境、深厚文化特色、独特建筑风格”等基因,为宜居岳阳注入灵魂和魅力。

城市品牌资源。岳阳作为湖南经济新增长极、湖南省第二大经济强市,国家区域性中心城市,经济基础好,为房地产业持续平稳较快发展拓展了空间。特别是通过大力开展“五创提质”和“文明创建”等活动,城市品质品位不断提升,五年成功获得全国文明城市、全国绿化模范城市、全国宜居城市百强、中国最具幸福感城市、中国最具文化软实力城市等荣誉称号,城市的美誉度和影响力吸引集聚了中航、保利、恒大、碧桂园、中建等全国排名前列的地产集团,这些企业带来的先进开发理念,为房地产业转型升级奠定了基础。

3.大战略催生岳阳房地产业转型升级发展大优势。国家洞庭湖生态经济区、长江经济带、长江中游城市群以及湖南“一核三极四带多点”区域布局等一批重大战略深入实施,为岳阳发展带来新的机遇,也为岳阳房地产转型升级创造了新的优势。

洞庭湖生态区建设强调山绿、水清、气净的生态环境、形成绿色生态、绿色生产、绿色消费的“宜居、宜业、宜游”生存空间,一定程度上是湖南“两型社会”建设的“扩展版”和“升级版”。岳阳作为洞庭湖生态经济区的主战场,城陵矶、屈原纳入全省“两型社会”滨湖示范区范围,在发展低碳绿色经济方面具有先行先试的优势,有利于推动岳阳房地产推广建筑节能技术和可再生能源建筑应用,加快实现产业向绿色低碳发展转型。

长江经济带建设是国家“一带一路”战略中的重要组成部分,岳阳作为湖南唯一临江城市,在城市建设发展过程中有利于争取更多政策和项目扶持。《长江经济带发展规划纲要》中明确“长江经济带发展的战略定位必须坚持生态优先、绿色发展,共抓大保护、不搞大开发”,特别是2018年4月25日,习近平总书记亲临岳阳视察,留下“守护好一江碧水”的殷切嘱托。岳阳市委市政府坚持以党的十九大报告中对生态文明建设的新要求和习近平总书记视察岳阳的重要指示精神为指引,把修复长江生态环境摆在压倒性位置,把环洞庭湖生态环境保护作为经济社会发展的“生命线”、民生改善的重头戏来抓,着力构建生态发展的新格局,这将更加有利于进一步优化岳阳生态环境,提升城市软实力,为岳阳房地产向绿色低碳发展转型提供良好外部环境和强大政策支持。

长江中游城市群建设的实施,有利于促进岳阳沿江城镇资源整合,形成以中心城区为核心、长江岸线城镇群、湘江岸线城镇群、环洞庭湖岸线城镇群为节点的现代城镇群构架。而城镇化与房地产业高度相关,城镇化是空间、产业和人口的聚集,房地产最重要的功能就是为城镇化中“三个聚集”制造有价值的空间。据统计,城镇化综合水平增加1,房地产业的发展水平就增加3.368,城镇化率每提升1%,人均住宅建筑面积增长1.4%。由此可见,岳阳加快城镇化进程为房地产转型升级提供了空间。

岳阳既有“人无我有”的机遇,也有“人人共有”的机遇,这些机遇对于岳阳房地产来说,由于与周边城市比较存在价值洼地,发展机遇将进一步明显、发展优势将进一步放大,岳阳房地产转型升级必将大有可为、大有作为。

三、岳阳房地产业转型升级发展的战略定位

1996年,联合国第二次人居大会提出了城市应当是适宜居住的人类居住地概念;2005年,国务院批复的《北京城市总体规划》中首次出现“宜居城市”概念,这种新的城市发展观与岳阳房地产转型升级的关系主要体现在三个方面。

首先,宜居城市目标为岳阳房地产转型升级指明了方向。宜居城市是指具有良好的居住和空间环境、人文社会环境、生态与自然环境和清洁高效的生产环境的居住地,能够满足居民物质和精神生活需求,适宜人类工作、生活和居住。岳阳市委市政府将宜居的理论定义与岳阳城市发展实际结合起来,系统精准地提出岳阳宜居城市目标就是建设“山清水秀、生活便利、平安文明、适宜健康养生、可以惬意深呼吸的民生福地”,这是具有岳阳特色的宜居城市建设模式。而房地产作为供应居住产品的行业,其转型升级的目标是为人民提供高质量的生活空间和高品质的生活方式,这与宜居岳阳是高度统一、深度吻合的,宜居岳阳建设与房地产转型升级在目标上具有同一性,宜居岳阳更为岳阳房地产转型升级指明了方向。

其次,宜居城市标准为岳阳房地产转型升级提供了遵循。中国城市科学研究会制定的《宜居城市科学评价标准》6个一类指标:社会文明、经济富裕、环境优美、资源承载、生活便宜、公共安全等。中国城市竞争力研究会制定的《GN中国宜居城市评价指标体系》有7项一级指标:生态环境健康指数、城市安全指数、生活便利指数、生活舒适指数、经济富裕指数、社会文明指数、城市美誉度指数等。宜居城市标准体现了全社会生产、生活、工作空间环境的建设和优化,要求将居住、生活、休憩、交通、公共服务、文化等在时间和空间中结合起来,建设一种使所有社会功能在满足当前和长远发展之间取得平衡、使创造节约能源及材料的建筑设计与环境相协调的聚居地,这就为房地产发展提供了遵循,房地产转型升级必须秉承这种发展标准,才能与宜居城市建设相向而行、互为促进。

再次,宜居城市内涵为岳阳房地产转型升级划定了路线。宜居城市建设是全行业、多领域的发展和提升,是对过去简单粗放城市发展模式的一次革新,宜居城市的建设内容涵盖国民经济三大产业17个行业。按照国内外专家流行比照工业4.0发展阶段,房地产发展也分为4个阶段,目前岳阳房地产业主体仍处于1.0阶段,部分进入2.0阶段,房地产转型升级必须改革过去简单粗放的发展模式,依托其对经济发展的高相关性,向更广领域和更深层次的3.0和4.0阶段迈进,这在内容上与宜居城市建设的关联度进一步加大。根据宜居岳阳与转型升级房地产业相关产业关联分析,宜居岳阳建设涉及的17个行业中,房地产与其有12项关联度高、3项关联度较高,房地产转型升级是宜居岳阳建设中的重要组成部分。

综上所述,岳阳房地产业转型发展的战略定位就是建设宜居岳阳,以宜居岳阳建设引领指导房地产业转型发展,实现两者相向而行、相互促进、相得益彰。

四、实现岳阳房地产业转型发展的路径选择

顺应时代发展趋势,对接市场发展形势,实现房地产开发与产业发展、城市功能、住房保障紧密结合,推动房地产业向3.0、4.0版转型升级,力争到2020年,房地产综合增加值占GDP比重达到5%,房地产相关税收占地方公共财政预算收入达到36%。

1.着力优化城市空间布局,拉开宜居岳阳基础骨架。房地产转型升级必须在新型城镇化构架内展开,以科学有序的城市空间布局引领房地产转型升级。总体要按照“一核三极两区多点”区域发展格局,大力规划建设“一点一线一轴一圈”四大板块,拉开“江湖名城”宜居岳阳的基础骨架。

“一点”就是将岳阳中心城区打造成为流水环城的国际性旅游水都、湖南省城市发展副中心、长江中游航运业发展副中心。加快实施四湖两河连通工程,打通王家河运河连接南湖和芭蕉湖,建设南湖和洞庭湖、芭蕉湖和长江水闸,构筑洞庭湖—长江—芭蕉湖—南湖流水环城水道,打造中心城市核心区;以核心区为起点建设三大片区风光带:城北建设从洞庭大桥西至挂口、六门闸沿湖风光带,城东建设沿城陵矶至松阳湖、陆城长江岸线风光带,城南建设从湖滨至麻塘、新墙河岸线风光带。沿湖环江发展集商务、办公、住宅、健康养老、休闲旅游于一体的旅游房地产开发。“一线”就是以中心城区为中心,华容、临湘城关镇为副中心及藕池河、沱江、桃林河等支河的长江岸线水系城镇化建设。“一轴”就是以中心城区为中心,汨罗、湘阴、平江城关镇为副中心及新墙河、汨罗江、资江等支河的湘江水系城镇化建设。“一圈”就是以中心城区为中心及洞庭湖沿岸其他岸线城镇化建设。要建设长江、湘江、洞庭湖及其支流岸线风光带,沿湖环江发展特色城镇,包括滨水、工业、商贸、历史文化、旅游休闲、边贸等资源特色镇,形成建设“江湖名城”宜居岳阳的网状格局。

着力建设中心城区步行街,打造江湖名城“夜明珠”。要针对目前中心城区商业营业用房库存大、布局散的现状,突出“商埠岳阳、人文岳阳、生态岳阳”特色,集中财力物力人力资源打造以巴陵大道和青年路西、中段为北南两纵轴,洞庭湖西岸和建湘路为西东两横轴的江湖名城“核心商区”。即桥东到南湖大道的东茅岭服装、百货商区以及南连美食街、金鹗山、南湖广场休闲文化美食区;城西为传统的食品、水产品批发、洞庭湖特色小吃、古文化建筑街区和岳阳楼景区;五里牌、新路口为小商品、五金批发、大型国际超市商区;在“核心商区”南北中间段,以解放路西为起点,通过架设铁路桥拉通炮台山晓朝宾馆路,东与南湖路的龙柱连接,打造绿荫匝地、流水潺潺的步行街,打造洞庭明珠不夜城。

立足本地特色,创新大湖大江水文化建筑风格。进一步完善、拉通“一点、一线、一轴、一圈”城镇群沿湖环江岸线风光带,沿岸线遍植喜水性的垂柳、水杉、桃树;沿岸线开发“湖景房、江景房”等旅游休闲房产,结构上都必须采用低密度、南北通透、光照充足的板房结构,风格上无论是商业营销、宾馆、酒店,还是住宅,都要加入传统建筑元素,整体风格保持中式建筑的神韵和精髓。

区街道建筑要依据和挖掘各自地理历史文化底蕴,保持、完善、创新地方建筑风格,打造独具异彩、独领风骚的湖乡特色建筑街道。

城镇乡村建筑要学习苏州蒋家巷(镇)和岳阳县清水村(村)建设模式,将生活区与生产区分开建设。把生产区建设成可劳动、可体验、可观光的农业花园;生活区为住宅、办公、商业营业用房建筑群,建筑外观可采用洞庭湖传统的青砖黑瓦、白墙青瓦式,也可采用徽式马头墙式,屋顶采用适合导流洞庭湖雨水的覆瓦坡风格,积极鼓励有条件的居民开发传统的四合院建筑和园林式建筑,展现洞庭湖水乡的民俗风情。

2.着力推动绿色低碳发展,彰显宜居岳阳生态魅力。房地产转型升级脱离绿色低碳发展理念,就如无水之源、无本之木。要更加注重对绿色环境、绿色建筑的追求,筑牢宜居岳阳的根基。

大力优化绿色生态环境。绿化土地。加快森林进城步伐,推进绿色城市、绿色村镇、绿色通道工程,加快城市公园、小游园及社区绿地建设,实施拆违增绿、见缝插绿,推进屋顶绿化、墙体绿化,特别是要推进绿化与住宅同步建设,做到住宅竣工一片,绿化完成一片,加快形成进城见林、出门见绿的绿色空间格局。优化水质。以“水清、水活、水利、水美”为目标,加强洞庭湖、湘江流域、城区“四湖两河”水系、汨罗江等重点支流河湖生态保护和治理,加强铁山、龙源等重点水源地和地下水保护;积极推进海绵城市建设,改善河、湖、池塘等水系,加快地下综合管廊建设,增强城市吸水、蓄水、渗水、净水功能。净化空气。大力实施电力、石化、水泥等行业脱硫脱硝工程,开展场地扬尘污染治理,加强机动车尾气管控,稳步淘汰“黄标车”和低速载货车,大力推广新能源汽车。

大力推行绿色建筑技术。所谓绿色建筑,是指在牢固树立百年建筑理念的建筑全寿命周期内,最大限度地节约资源、保护环境和减少污染,提供健康适用、高效使用、与自然和谐共生的建筑。大力实施绿色施工,鼓励采用工业和建筑废弃物等再生建筑材料,支持使用新型墙体材料、外墙自保温隔热系统、高性能节能门窗等新型建筑材料,大力推广以太阳能光热光电、地源热泵、低辐射镀膜玻璃、供热计量温控、整体厨卫为重点的室内节能环保技术和产品。扎实推进现有住房节能改造及节能监管,对具备改造价值的住宅、公寓、商住楼、集体宿舍等进行建筑围护结构节能改造、室内采暖系统热计量及温度调控改造、热源及管网热平衡改造。加快绿色生态城区示范建设,引导普通商品住房开发采用绿色建筑模式,促进国家机关、学校、医院等公益性建筑推广绿色建筑标准,到“十三五”期末全市“一点一线一轴一圈”城镇群50%以上新建建筑达到绿色建筑标准,县级以上城区绿色建筑占新建建筑比重达到60%。

3.着力优化房产供给模式,提升宜居岳阳发展实效。房地产转型升级要主动对接市场需求,打破原有行业限制和固有供给模式,实现供给与消费的再平衡、质量和效益的再提升。

扎实推进去库存。创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼,可由政府收购或长期租用,改造为中小学、幼儿园用房,缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者,将住宅、公寓登记注册为营业场所。加快市县城区去库存化进程,面向已在城镇稳定就业的农村转移人口,提供或改造符合其需求的商品住房。

鼓励发展新业态。推动相对单一的居住型产品向多元化产品转变,积极发展“九大”跨界地产。一是工业地产。大力推进“135”工程,建设以工业楼宇、工业厂房、高新技术发展和研究用房为对象,集投资、开发、管理和服务等为一体的工业物业。二是创业工场。大力开发创客空间、SOHO(办公居住一体化)、LOFT(灵活布局开敞空间)、电商用房(办公仓储加工物流一体化)等适应大众创业、万众创新、特别是“互联网+”产业需求的,为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所。三是养老地产。大力开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区;在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓,在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施。四是旅游地产。依托独特旅游资源,开发建设3517文旅城、南湖13118综合工程、洞庭湖国际公馆、洋沙湖国际度假区、天岳幕阜山国际度假区等涵盖住宿(普通酒店、分时度假酒店、第二居所)、观光游览、休闲度假、会议接待等功能的综合性旅游地产。五是教育、文化、体育地产。依托中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地,开发建设居住与基础教育、高等教育、文化体验、运动健身、旅游商贸等功能复合型地产项目。六是物流地产。依托“一区一港四口岸”开放平台,加快引进建设中粮城陵矶物流园、南翔万商商贸物流城、空港产业园等集多功能为一体的现代物流综合项目。七是商务地产。主动与制造业、商贸流通业、咨询服务业等大中型企业沟通对接,定向开发建设写字楼,或面向小微企业招商、招租,促进总部经济、楼宇经济发展。八是城市综合体。科学规划选址,加快发展阿波罗商业广场、金悦洋商业广场等集购物、娱乐、餐饮、办公、居住等功能为一体的城市综合体,为服务业发展提供载体和空间。九是现代农业地产。发挥土地流转“超市”、乡建投等主体作用,加快现代农业基地、都市田园小镇、新型农贸综合体、家庭农场、主题庄园等建设,打造新农村建设新亮点。

加快培育大企业。按照“扶大、扶优、扶强”的原则,加快培育大型本土房地产企业集团,帮扶企业建立企业文化、延长服务链,支持企业跨界发展、打响品牌、做大做强,引导企业向“产业+”、“地产+”、“金融+”、“互联网+”转型升级。推动骨干物业企业与大中型开发企业建立长期合作关系,引导大型房地产项目、机关和学校等公共服务机构的物业管理招标向骨干物业企业倾斜。鼓励开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新,增强核心竞争力,积极参与房地产市场竞争。积极组建住宅产业联盟。以大型骨干房地产开发企业为龙头,以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托,组建住宅产业联盟,建立相应规模的住宅产业园区,为技术研发、构件和部品生产提供载体,着力增强技术集成和产品研发能力,发挥住宅产业纵向一体化的集聚效应。

推进住宅产业化。住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅,以提高住宅生产的劳动生产率,提高住宅的整体质量,降低成本、物耗、能耗。湖南省房地产业“十三五”发展规划推出了住宅产业化计划:要求 2016年各市州政府在本区域内住宅供地面积总量中,落实不少于25%用于住宅产业化项目,2017至2018年不少于35%,2019至2020年不少于40%。《岳阳市推进住宅产业化实施意见》提出分三步走目标:2015年为住宅产业化试点期,主要是以临港新区政府投资住房项目为突破口,逐步在全市范围内推广;2016至2018年为住宅产业化推广期,力争产业化住房占政府投资住房项目比例的50%以上、占商品房开发的20%以上,住宅产业化示范项目至少达到2个以上;2019至2020年为住宅产业化成熟期,力争产业化住房占政府投资住房项目比例的60%以上、占商品房开发的25%以上。

4.着力满足群众居住需求,共享宜居岳阳建设成果。房地产转型升级要始终突出“以人民为中心”的理念,让社会各阶段群众充分享受到房地产转型发展带来的红利。

加快配建公共基础设施。按照均衡布局、方便群众的原则,完善城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划,将上述各类设施比照宜居城市指标体系的配建规模、标准落实到每个新建住宅小区和棚户区改造项目中,在规划条件和开发项目建设条件意见书予以载明。未按规划条件和建设条件意见书要求完成配套建设、不能同步交付使用的项目,不予办理竣工综合验收备案,不予受理不动产登记申请。要加快路、水、电等“三通”配套设施尤其是交通基础设施建设,三荷机场公路、平益高速、城区环线、机场快速通道、东客运枢纽等建设,完成学院路、巴陵路、沿湖大道、建设路、建湘路等主干道路提质改造,打通断头路,促进道路微循环,努力构建外部配套成环、内部纵横成网的城市交通路网体系,让群众住得便利、行得畅通。

加大居民住房保障力度。改革保障性住房供给模式,停止新建各类保障性住房,对公租房、经适房等保障性房源,通过集中采购、租赁现房及货币补贴等方式解决,让住房消费回归市场。加快城市棚户区改造,在推进城区“十大片区”改造过程时,着手规划第二批改造计划,加快征拆工作,划定规划红线,同时要督促各县市区参照市级模式,尽快启动棚户区改造片区。要推行住房保障货币化安置和补偿机制,进一步健全完善奖励优惠政策,提高棚户区改造货币化安置比重,提高国有土地上房屋征收货币补偿比重,提高公共租赁住房发放租赁补贴比重,搭建商品房购销、租赁服务平台,引导居民选购合适的商品房。要加大住房保障政策托底,对低收入无房户和低收入住房困难户进行人性化安置,力争到“十三五”期末,实现全市人均住房建筑面积10平方米以下的居民户“清零”。

加速转变住房消费模式。引导市民树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房消费观念,盘活闲置住房,促进住房梯度消费。大力发展房产租赁业,培育专业化、规模化的住房租赁经营企业,鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务,为城市流动人口尤其是外来创业、务工人员提供稳定居所。支持房地产开发企业租售并举,鼓励其在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租,长期持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施,向社会提供租赁和运营服务。支持乡镇政府就近收购或租用合适商品房,用作乡村在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍。

5.着力提升行业管理服务,推动宜居岳阳提质升级。房地产转型升级既有产业本身的升级,也包涵行业服务的提质,要通过规范、高效、优质的管理服务提高房地产转型发展软实力。

提升物业管理水平。鼓励社会投资兴办物业企业,鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目,为购房业主提供优质延伸服务,强化自身品牌效应。对新竣工商品房项目全部实行物业管理,对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造,用5年时间基本完成整治改造任务,实现物业管理全覆盖,引导农村集中规范建房点开展物业管理,切实解决居民生活环境恶化问题。以城市或市辖区为单元,发展楼宇自控、公用设备、房屋修缮等专业服务;推广住宅小区智慧社区工程,运用局域网、物联网、手机客户端(APP)等现代信息技术,提高物业服务效率;引导物业企业发展代购代办、老人陪护、家政服务等业务,促进物业服务专业化、信息化、多元化。

规范房产中介服务。引进高端人才或顾问团队,培育发展我市的房地产咨询先进企业,为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务,从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构,加强估价师队伍建设,通过抽查、互审等方式提高估价报告质量,为委托人提供优质服务。全面实行房地产经纪机构备案制度,加强经纪人、经纪人协理登记和信用管理,依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为,支持实力强、信誉好的经纪机构扩大服务规模、创新经营方式。

健全信息管理体系。加快社区管理服务智慧化、智能化改造升级,在推广岳阳楼区“三合一”社区管理服务模式的基础上,拓展服务内容、延伸服务领域,建立可持续发展的社区治理体系和智能化社会服务模式。推进房地产业信息化,建立涵盖房屋权属登记、交易管理、房地产开发、物业管理、房地产中介、房屋拆迁、白蚁防治及房屋安全管理房屋的房地产综合信息平台,实现房地产管理“日常办公网络化、数据信息集成化、平台共享化、市场管理规范化、市县管理互联共享化”,提高房地产监测分析能力,为科学决策提供信息支持。完善房地产信用评价体系,将房地产企业诚信信息数据纳入全市诚信体系信息库建设内容,实现信息共享,奖优罚劣。

加强市场监督管理。严格执行“房地产市场十条禁律”,扎实开展房地产市场、建筑市场和物业企业专项整治行动,依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为,加大对违法违规行为的处罚力度和市场清出力度,全面规范市场秩序。健全监督管理机制,全面实行房地产交易信息日报制度,全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可(商品房现售备案)及预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度,健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程的监管体系。尽快实现房地产交易合同网签全覆盖,全面实行商品房预售资金监管和二手房交易资金监管,保障当事人合法权益,维护社会稳定。

五、促进岳阳房地产业转型发展的保障措施

房地产转型升级发展是一次涉及广、影响大的产业革命,要从战略的高度、全局的角度,进一步加大保障支持力度,加快实现房地产业发展“量增质更优”。

1.强化规划管控。完善规划体系。市、县各级要组织编制《住房建设规划(2016—2020年)》,根据区域供求关系,合理确定住宅用地供应总量、供应时序和供应结构,防止商品房阶段性供应过剩;要根据土地利用总体规划和住房建设规划,制订开发项目库和年度开发计划,作为土地出让的依据。明确空间管控。明确沿湖环江岸线为高品质楼盘开发区,山、水、公园、绿地、耕地等为房地产禁止开发区,古迹、遗址、古街为保护性开发区。设定建设标准。全市建筑统一按照緑色建筑要求全面实施新型城镇化标准和新农村建设标准,旧城改造要坚持消化存量、优化增量的思路,合理控制规模和结构,满足不同中、低收入群体个性需求。

2.强化政策支持。扶持绿色建筑发展,加大既有建筑节能改造奖补力度,对规划许可证中明确注明按照绿色建筑星级标识开发建设的项目和通过国家A级性能认定或采用装配式建造方式开发建设的项目,给予相应费收减免。支持开发企业合理融资需求,对资质良好、诚信经营的骨干企业在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。支持具备条件的开发企业和住宅部品企业,通过主板市场或“新三板”上市。支持房地产跨界发展,在土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管等方面给予倾斜和扶持。

3.强化环境保障。加大人才培养力度,积极推动房地产开发、物业服务企业与职业院校合作,培养物业管理专业人才;公办或民办职业院校设置企业急缺专业的,提倡用人企业给予资金支持,政府给予一定补助。及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等,无法律法规明确规定的要坚决取消,收费标准过高的要适当降低,缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。加强舆论宣传,在全社会大力普及房地产法律知识,增强契约精神,为房地产业转型升级持续健康发展营造良好环境。