三季度岳阳市房地产市场供需趋稳

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2018年,岳阳市委市政府继续以“稳投资、保民生”建设一极三宜江湖名城为目标,精准发力,久久为功。今年三季度,岳阳市房地产市场运行总体平稳,开发投资持续增长,销售面积在9月触底回升,新开工面积等指标继续向好。

一、市场运行情况

(一)房地产开发投资持续增长

2018年1-9月,全市房地产开发投资130.61亿元,同比增长24.4%,增速比1-8月提高2.6个百分点。其中,住宅投资92.99亿元,增长10.9%,增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%。

分区县来看,湘阴县、经开区对全市房地产开发投资拉动作用明显,分别拉动全市房地产开发投资增长9.6个百分点和5.8个百分点。

1-9月,房地产开发企业房屋施工面积1996.40万平方米,同比增长29.8%,增速比1-8月提高0.6个百分点。其中,住宅施工面积1574.66万平方米,增长32.4%。房屋新开工面积603.69万平方米,增长75.1%,增速提高1.5个百分点。其中,住宅新开工面积505.88万平方米,增长80.9%。房屋竣工面积89.25万平方米,下降41.1%,降幅扩大10.4个百分点。其中,住宅竣工面积74.08万平方米,下降39.9%。

(二)商品房销售较为活跃

1.商品房销售面积小幅增长。1-9月,商品房销售面积410.3万平方米,同比增长13.9%,增速比1-8月提高15.1个百分点。其中,住宅销售面积增长8.8%,办公楼销售面积增长0.3%,商业营业用房销售面积增长63.6%。分区县来看,销售面积增幅排名前三位分别是:经开区增长46.8%、华容县增长39.3%、汩罗市增长26.2%。商品房销售额240.72亿元,增长39.9%,增速提高15.1个百分点。其中,住宅销售额增长30.2%,办公楼销售额增长0.5%,商业营业用房销售额增长110.7%。

9月末,商品房待售面积116.06万平方米,比8月末减少7.33万平方米。其中,住宅待售面积减少4.19万平方米,商业营业用房待售面积减少1.93万平方米。

2.改善性住房需求明显增加。近几年来,岳阳住房消费正从“有房住”向“住好房”转变,城市居民的改善性需求明显,尤其对住宅舒适度、社区环境、项目配套等其他条件的关注度不断提高。从成交总价来看,住宅总价提升显著,其中房屋总价在100万元以上的商品住房4111套,占销售总量的三成左右。从成交户型结构来看,商品住房销售户型主要集中在90-144m2面积区间,占销售总量的82%左右,楼盘成交结构向高端转移趋势进一步凸显,未来住房的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。

3.品牌项目支撑力度加大。1-9月,岳阳市中心城区住宅销售总套数14843套,总面积173.16万m2。本月成交量的大幅提升主要依靠品牌项目的支持,9月份,商品房销售排行前十大楼盘,销售总套数1170套,总面积12.49万㎡。

而从成交价格来看,三季度全市住宅成交均价为5498元/平方米,较上年同期,上涨了904元/平方米;商业营业用房均价10261元/平方米,相比同期上涨了2288元/平方米。

(三)房地产企业资金相对宽松

1-9月,房地产开发企业到位资金314.26亿元,同比增长26.5%,增速比1-8月提高2.1个百分点。其中,国内贷款17.42亿元,下降45.5%;自筹资金86.78亿元,增长64.2%;定金及预收款139.52亿元,增长44.8%;个人按揭贷款66.1亿元,增长5.6%。

截至9月末,岳阳市各项贷款余额为1486.51亿元,同比增长25.1%;房地产贷款425.1亿元,同比增长69.8%;房产开发贷款132.0亿元,同比增长234.5%。与此同时,全市住房信贷保持快速增长。三季度末,全市个人住房贷款余额达257.2亿元,同比增长45.1%,余额占全部贷款比重为17.3%,同比提高2.4个百分点。

(四)土地市场热度不减

2018年,岳阳市中心城区供应房地产用地4273亩,比上年增长14.9%。房地产用地出让成交总价款达到143亿元,增长10.1%。目前这些土地逐步进入开工建设阶段。从房地产开发新入库项目情况看,新增项目明显增多。截至9月末,全市房地产开发新增入库项目53个,比去年同期增加27个。受全市新开工项目个数明显增多的影响,1-9月房屋新开工面积603.69万平方米,同比增长75.1%。

二、值得关注的问题

(一)小户型供应不足

随着近几年中央及相关部门对房地产市场各项调控措施的逐步贯彻落实,我市的房地产市场供给结构出现了积极变化。但从近期全市商品住宅相关的几个指标看,仍存在90平方米以下户型商品房供应不足等结构性矛盾。1-9月,全市90平方米以下住宅销售面积25.17万平方米,增长2.2%,增幅明显低于144平方米以上(63.1%)及别墅高档公寓(39.8%)等户型销售增速。90平方米以下户型也仅占全部住宅销售面积的6.9%。此外,从90平方米以下投资、施工面积、新开工面积等几个指标来看,增速均呈下降状态,分别下降57.8%、2.7%和55.9%,占住宅的比重分别仅有8.2%、8.8%和2.3%。

(二)区域分化明显

从全市房地产开发投资情况看,1-9月,10个县区实现增长,其中屈原增幅达到1011.9%,云溪、湘阴增速分别为883.9%和149.5%,南湖、华容增长59.8%、43.6%;君山、临湘、楼区则呈现不同程度的下降,降幅最大的为君山,同比下降24.8%。

从各县区商品房销售情况看,增长差异也比较大。屈原、经开快速增长,增速分别为103.6%和46.8%;而临港新区为负增长31.2%。

三、全年房地产投资和销售展望

随着房地产调控政策持续深化,市场供应量增加,市场有效需求有所下降,销售规模随之回落,后续的价格上涨幅度也将得到抑制。一方面我市土地供应量将集中增加。2018年岳阳地方政府土地出让意愿普遍增强,加之棚户区改造清零进度加快等影响,土地供应量集中增加的可能性较大。上半年,岳阳市政府共向省政府争取新增建设用地项目或批次93个9117.97亩,其中省审批项目65个8112.56亩,市审批项目28个1005.4亩。完成建设用地供应145宗6554.82亩,其中划拨供应16宗876.59亩,协议出让12宗60.97亩,招拍挂出让117宗5617.25亩。另一方面相关政策趋严,房地产市场秩序进一步规范。上半年,为了切实保障住房公积金缴存职工刚性购房需求,遏制投机性购房行为,岳阳市对个人住房公积金贷款政策进行了调整,二套房首付最低50%。2018年7月20日至10月底,岳阳市将开展整治中心城区侵害群众利益的房地产市场违法违规行为专项行动,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序。综合以上形势分析,到今年年底,我市房地产开发投资、销售面积等主要指标仍将保持平稳增长的态势。