关于请求解决中建湖山壹号违规建设问题的报告

市自然资源和规划局：

我们是中建湖山壹号的业主代表，中建信和公司在湖山壹号该项目的开发建设中存在严重违规违法问题，我们收集了部分涉及到规划相关的问题，具体如下：

1. 小区幼儿园超规格配建，侵占小区公共区域（占地面积2329㎡，建筑面积2200㎡，活动场地600㎡） （配图1高空拍摄小区幼儿园占地全貌）

（1）.小区并未达到必须配备幼儿园的标准：小区总共566户，户均3.2人，入住总人数为1811人，根据《城市居住区规划设计规范》、《湖南省居住小区基本配套服务设施配备标准》中的标准，湖山壹号属于300户-1000户之间，属于居住组团，幼儿园并非强制性要求必须配备，同时依据《湖南省中小学校幼儿园规划建设条例》第六条规定，对居住人数达到一万人以上的居民住宅区才有强制性要求必须配备幼儿园，未达到标准的居民住宅区如有需要配备，需合理确定居民住宅区幼儿园规划配置标准。 以省会长沙为例《长沙市居住公共服务设施配置规定》超1200户才需配建幼儿园。我17年同一月购买的另外一个小区山语湖，小区总共500来户，就并未配备幼儿园。

（2）.即使有需要配备幼儿园，现有幼儿园也超出小区人口规模的需求，小区幼儿园按照6个班的标准建设，属于超规格建设：根据全国各省市对6班幼儿园配备标准，基本户数在1000-1200户，入住总人数在3000-5000人左右，湖山壹号总户数和总入住人数均只符合3-4个班标准，远不及6个班。

举例说明其他各省市对6个班的配备要求，江西省达到1200户小区，河南省每3000人生活的社区，甘肃省达到1000户以上的小区，山东省3-5000人居住小区配备不低于6个班的幼儿园，平顶山市配套幼儿园用地标准按照每3000人口左右区域，预留一所3班以上规模的幼儿园建设用地；每5000人口左右区域，预留一所6班以上规模的幼儿园建设用地。

（3）.基于以上两点，幼儿园超规格建设挤占了小区居民的公共活动区域：根据《城市居住区规划设计规范》和《湖南省居住小区基本配套服务设施配备标准》中的要求，4个班幼儿园占地要求≥1500㎡，6个班≥2000㎡，8个班≥2400㎡，目前幼儿园占地面积已经2329㎡已经接近8个班的标准，严重侵占小区居民活动区域。

（4）. 项目规划净用地面积32411㎡，计容建筑面积79110㎡，项目容积率2.44，其中幼儿园占地就达到2329㎡，把幼儿园的占地面积和建筑面积剔除计算的话，小区内实际居住容积率为2.56（建面76910/净用地30082），该数据充分说明幼儿园的超规格建设造成小区实际居住舒适性下降。

（5）. 湖山壹号小区周边已经有多家民办或公办幼儿园，甚至在和我们一墙之隔湘天国际小区直线距离仅有100米左右还有另外一家幼儿园正在运营，小区幼儿园并无必须承担周边幼儿入学的需求和义务。

（6）.超规格建设的幼儿园，导致幼儿园过高和过窄，严重影响住户的居住品质和采光。

要求：将幼儿园6班调整为4班，占地面积调整为1500㎡左右，缩小用地面积500-800㎡，并调整为业主公共绿地或者其他公共设施。

2. 幼儿园围墙离7栋住宅阳台仅1.2米 （附图2-图6，阳台和围墙间距照片，其他小区高空坠物照片，7栋紧急消防通道照片）

（1）.正是因为对幼儿园超规格、超标准建设，一切为保障幼儿园的利益，严重损害业主公共活动区域。

（2）.7栋前有一条7栋的消防通道以及消防回车场地，现通过围墙为界将该区域给幼儿园作为活动场所同时并计入幼儿园活动场地经济指标，幼儿园现在已经出售给私人，交付后其可以办理产权，变相将7栋业主的生命通道出售，严重损害业主利益。

（3）.7栋围墙以外为幼儿园活动区域，存在严重安全隐患，如果发生高空坠物，砸到幼儿园的小朋友，谁该负责？中建信和负责还是规划部门负责？如果规划部门或者开发商坚持要如此建设，是否愿意签署一份7栋全体业主签名的免责声明？

（4）.7栋前围墙距离阳台仅1.2米，阳台前的铁围墙和监牢无异，业主眼前除了铁围墙和幼儿园的墙面没有其他任何景致，严重损害业主居住品质。

（5）. 7栋楼高52米，幼儿园楼高12米，幼儿园高度只有7栋的1/5高，围墙应该间隔在两栋1/5，离幼儿园墙面2米左右才显公平。

要求：将7栋南面围墙整体南推10米以上，并恢复南推后地面绿化。

三.5栋和6栋围墙外规划的车位意义何在？（5栋前13个车位，6栋前4个车位）（附图7-图10，前期规划公示，现场照片，环评报告42页，公示5-6栋车位细节图，）

（1）.5-6栋前，现在实际建设了有17个停车位，根据前期规划公示，6栋前并无设置停车位，5栋前车位也仅有5个，后期变更中建和规划局也并未做任何公示。

（2）.配建的地面停车位为内凹式，侵占了小区业主的公共活动区域。

（3）.根据环评报告42页“声环境影响分析”中规划，小区地面停车位应该是设置在小区沿街商业区建设，也就是主要在小区的西面。

（4）.5-6栋前共计17个停车位在小区东南角，小区并无南面出入口，小区居民及亲友到访并没办法享受地面车位便利，无实际意义，纯属为了满足规划而规划，实际损害小区业主公共利益。

（5）. 依据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》中3.0.1条，地面停车位属于停车场4类标准，同时依据该规范4.2.1条中要求，停车位需与相邻建筑物满足6米的最小防火间距，小区外停车位均不符合该防火要求。

要求：将5-6栋前地面停车位撤除，将小区围墙拉直，并将占用小区公共区域的面积恢复为绿化。

四.前期规划并建设完成的山体园林被挖掉1/3，涉嫌违法、违法。（附图11-图18，山体被挖前照片和山体被挖以后的照片，山体公园规划公示细节图，岳规函2017年25号文件）

（1）.小区东侧山体应属于金鹗山山体的一部分，根据《岳阳市城市规划区山体水体保护条例》中第十三条，金鹗山属于岳阳市的一级山体，受严格的保护，开挖和破坏山体生态、景观的行为是属于严格管制一类。

（2）. 项目前期规划公示，明确了整个山体公园的景观设计以及路线，后期将山体和原有景观步道挖掉1/3，规划局并未对其进行公示，中建涉嫌擅自变更规划。

（3）.根据岳规函2017年25号文件，关于该项目规划及建筑设计条件通知书第三点第四条中，明确地块东侧自然山体应予以保留，中建信和违背规划局前期拿地要求涉嫌违规。

（4）.该楼盘在销售期间，即号称山体园林为提前建设并开放，所开放的山体园林也确实和规划局公示方案一致，开发商前期也从未公示或说明现有开放的山体园林后期还要大面积裁减。

要求：按照前期规划公示以及2017年10月提前开放的山体公园原貌恢复。

五.依据前期规划公示和相关法规以及规划局前期的答复，还有以下几个问题提出问询。（附图18-图21，鄂西路规划公示细节，湘天路断头照片，小区西侧道路照片）

（1）.根据前期规划公示，环小区规划有湘天路和鄂西路，鄂西路现在完全看不到动工的迹象，在当前《岳阳市城市规划区山体水体保护条例》实施的情况下，是否还具备鄂西路开通的条件，如果已经无法实现的话，湘天路就是一条断头路，这条路存在的意义何在？

（2）. 根据岳规函2017年25号文件，第二点中明确要求西侧小区路应保持12米宽，目前制药二厂原围墙还未进行拆除，今天现场测量仅4.2米宽，请问这条路如何通过验收？ 该路作为小区主要的进出通道，如何确保会车？。

（3）.根据前期自然资源和规划局“关于“湖山壹号”业主代表信访事项的答复意见书” 中第三点，关于垃圾站是拆除还是保留其他功能用房，由中建信和置业有限公司和业主委员会商议后决定，但是现在开发商单方面将原垃圾站做成上山步道，到目前为止业委会都并未同意该方案。

要求：如果鄂西路已经无法拉通的情况下，湘天路就没有存在必要，该路是否在小区红线范围内，如果在红线范围内，应当废除并还原为绿化围入小区内扩充业主活动区域，据悉近期各职能部门将对中建湖山壹号项目进行验收，西侧小区路未达到规划要求，原垃圾站建筑并未征求业主意见情况下，中建信和是否能通过验收？

以上问题严重损害了业主们的合法权益，广大业主反映强烈，请求贵局严格执法，依法依规督促中建信和公司彻底进行整改。

中建湖山壹号业主代表：

经核查，原审核图纸7栋南面有消防通道以及消防回车场。

我局已多次接待湖山壹号业主，关于业主们的诉求，我局已知悉。目前该项目未验收，9月底与业主代表沟通，我局会以书面形式告知。感谢您对规划工作支持与关心，祝生活愉快！工作顺利！