熊先生：

您好，来信收悉，就您来信所提的两个问题回复如下：

1、根据《黄沙街镇规范村民建房管理工作实施方案》的相关规定：不允许村民在住宅四周围栏圈地，不准在不符合村庄规划和空间管控规定的宅基地拆旧建新。故在您已拆除的老宅基地上不能沿宅基地建围墙。

2、根据《黄沙街镇规范村民建房管理工作实施方案》的相关规定：不准村民单独开基建杂房（村民建房需要建杂房的，原则上与主房并建），偏屋面积不得超过50平米。我镇实行建房审批制度，若您需要建偏屋，需向我镇城建办、国土所提出申请，偏屋修建以城建、国土工作人员现场放线为准。偏屋面积不得超过50平米，且不得单独开基修建。

岳阳县黄沙街镇人民政府

2019年12月4日

熊先生：

您好，现将《黄沙街镇规范村民建房管理工作实施方案》的内容附上。

岳阳县黄沙街镇人民政府

2019年12月4日

黄政发〔2019〕37号

黄沙街镇人民政府

关于印发《黄沙街镇规范村民建房管理工作

实施方案》的通知

各村（居）委会、各部门：

《黄沙街镇规范村民建房管理工作实施方案》已经镇党政办公会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。

岳阳县黄沙街镇人民政府

2019年9月23日

黄沙街镇规范村民建房管理工作

实 施 方 案

为进一步提高我镇新农村建设规划水平，切实规范农村村民建房行为，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，加速农村全面小康，根据湖南省人民政府办公厅《关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发[2016]81号）、岳阳市人民政府《关于引导农村村民规范建房的意见》（岳政发[2015]6号）、《岳阳市2018年全面规范村民建房工作实施方案》（岳村房办[2018]1号）、《岳阳县人民政府关于印发《岳阳县规范村民建房推进村庄整治工作方案》和《岳阳县规范村民建房推进村庄整治试点示范实施方案的通知》（岳县政发[2015]4号）文件精神，结合我镇实际，制定本实施方案。

一、总体要求

全面大力推进规范村民建房工作，坚持“拆、建、管”并重原则；坚持做好结合文章，把规范村民建房与农村“空心房”整治相结合，与农村危房改造相结合，与农村人居环境整治相结合，努力打造一批集中建房示范点；鼓励适度集中建房、鼓励按示范图建房、鼓励推进村庄整治，全面提升农村村民建房建管工作水平，确保规范村民建房工作取得实效。

二、基本原则

（一）村为主体。各村委会是规范村民建房、推进村庄整治的责任主体，要将规范村民建房纳入村规民约内容。各村总支书记是规范村民建房第一责任人，分管国土规划工作的村干部（以下简称分管副职）是规范村民建房直接责任人，要主动掌握村民建房动向，发现违规建房及时劝阻和上报。

（二）合理规划。严格按照相关法律法规规定，在符合乡村总体规划和其它专项建设规划的前提下，强化村庄规划空间管控。村民建房用地管理坚持“八个严禁”：严禁占用基本农田建房，严禁在山洪地质灾害易发点和影响水利工程运行地段建房，严禁在武广高铁、G240、精品线路两侧、生态保护区、水环境保护区规划禁建范围内建房，严禁在电力和电信等公共设施安全隐患区建房，严禁村民超面积建房，严控村民单独开基建房，严禁村民在住宅四周围栏圈地，严禁在不符合村庄规划和空间管控规定的宅基地拆旧建新。根据各村的实际情况，充分尊重群众意见，因地制宜，科学定位，合理规划村庄布局。对于未作规划区域按照符合农村实际、满足农村需求、体现农村特色的要求，尽快编制规划，并严格实施。

（三）先批后建。村民新建房屋按照依法依规的要求，先批后建、一户一宅，严格按图施工，建新必须拆旧。严格控制分散建房。村民住宅用地建房审批权由镇人民政府行使。城建规划、国土、农电、水务、公路、林业等相关单位配合审核。成立黄沙街镇全面规范村民建房审批领导小组，由镇长廖焱丰任组长，做到“一张图管理、一支笔审批”。在黄沙街镇国土所大厅（城建办）设立农民建房审批公示栏，公开公示村民建房审批流程；所有村民建房申请由城建办统一受理，一次性告知，优化服务，限时办结。

（四）、严格审批。本镇范围内村民建房，具体按以下原则审批：

1.面积控制：新开基建房（含五户联建）批准用地面积为130M2,，拆旧建新批准用地面积为140M2，按家庭人口最大不超过160M2。有偏杂屋的，不再批准新建偏杂屋；无偏杂屋或偏杂屋已拆除的，可以新建偏杂屋，但面积不得超过50M2。

2.层数及高度：农村建房主屋原则上控制在2层以下。按人均住房面积45M2的标准，如家庭人口众多，2层不能满足居住条件的，可以申请建3层。主屋单层高度不超过3.2M。集镇居民自建房由县规划部门按集镇发展规划审批。

3.外墙风貌：精品线路、G240沿线新建房屋外貌统一为白墙红瓦；五户联批联建必须统一面积、统一图纸、统一外墙风貌；其他地方折旧建新、填空建房的，提倡白墙红瓦，外墙装饰原则上须与本屋场风貌相一致。

4．严格按审批时选定图纸面积、式样施工。

三、审批流程

对于本镇范围内村民建房，严格按以下流程审批：

（一）个人申请。村民需要建房的，持经本村民小组三分之二以上农户签字的建房申请报告和选定的标准图集样式，向所在村委会提出建房申请。申请时应同时提交如下资料：

1、个人建房用地申请报告；

2、本户家庭成员户口簿以及身份证明(复印件需与原件核对)；

3、建房现场选址单(含简易图)；

4、填写《岳阳县村民建房审批全程管理表》，并加盖村镇公章及签署主管意见；

5、原住房照片；

6、公示以及其他相关材料(原建设用地审批单、土地使用证书等)；

（二）村组会评。村委会应在5个工作日以内召开村组讨论会，经讨论通过后，将申请建房户的现有住房面积、规划情况、四至界线、权属是否有争议等基本情况在申请人所在的村民小组张榜公示5日，无异议的村委会签署意见，分管副职、总支书记签字盖章后上报镇规范村民建房办公室受理窗口。

（三）政府审批。镇规划站在收到报告后，5个工作日内由镇规划站和国土所工作人员现场勘察，审查申请人是否符合建房条件，查实拟建房地址是否符合土地利用总体规划，村庄规划，是否符合公路、水利、林业、供电等部门的要求，对符合条件的，经办人签署意见后一并将申请材料上报镇分管领导，镇人民政府根据申报材料和现场勘察情况，尽快召开会议研究，经研究同意的，镇人民政府负责人签署同意意见并报相关部门备案。对不符合条件的由国土所、规划站向申请人和村委会出具书面意见答复。

（四）作出批复。经镇人民政府审批同意建房的，镇国土所、规划站应当在15个工作日内通知申请人领取《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》，并领取选定标准设计图及施工图。

（五）张榜公示。农村宅基地经依法批准，由镇人民政府审批，结果通知申请人所属村委会及村民小组，村民小组应在接到通知之日起7个工作日内将审批结果张榜公示，公布期限为7个工作日。

（六）定位放线。建房应当在开工前5日内向镇规划站和国土所申请放线。放线时，国土所、规划站要就房屋效果图、设计图和施工图对施工人员进行培训指导，加强对村民建房过程的实施督管和日常检查。

（七）验收发证。村民在建房竣工后，应向镇人民政府申请复核，镇人民政府将在5个工作日内安排分管领导、国土所、规划站、村委会工作人员就建房用地红线规划以及建设风格等进行复核，对照批准核发的《乡村建设规划许可证》要求施工的，复核合格且拆除旧房的，凭《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》，由本人申请、国土所联系不动产登记中心进行测量后核发不动产登记证书。

对五户以上联建的，在申请审批前，还应先完成以下流程：

1.户主会推荐：五户以上联建的可建区、限建区、禁建区；推荐房屋样式。

2.国土所实地对五户以上联建的可建区、限建区、禁建区实行核对并确定。

3.规划建设站对五户以上联建的可建区、限建区、禁建区请来专门的设计机构进行房屋布局、房屋样式、村庄效果、三区划分设计。

4.公示效果图。

四、管理方式

（一）加强工作协调。按照镇全面规范村民建房工作领导小组分工，各司其职。镇人民政府是全面规范村民建房管理的实施主体，负责全镇村民规范建房工作的领导。赵海同志牵头负责村庄规划编制、5户以上联批联建和大面规范建房日常管理工作。各成员单位要根据各自职责开展工作，积极参与专项行动和联合执法，加强业务指导，提供优质服务。城建办负责与县住建局对接，统一编制60套以上村民建房示范图集及电子资料，免费供村民建房选择使用，加强村民建房技术指导培训和建筑质量监管；牵头负责村庄规划编制和规划执行监管。国土资源所负责加强村民建房用地规划调整和用地保障，提高办事效率，牵头负责农村破旧房屋清理攻坚和一户多基集中清理行动，组织开展农村存量违建房专项整治行动。

（二）严格审批程序。按照《岳阳县人民政府关于明确村民建房行政审批等管理权限的通知》（岳县政发〔2015〕5号）文件规定，要严格执行“三鼓励、四禁止”和“五有三到场”的规定，做到有村庄规划、有审批手续、有示范图集、有施工管理、有奖罚措施，做到批前选址到场、开工放线砌基到场、竣工验收到场。要把村民建房资格审查、拟建房用地性质和面积审查作为规范建房审批的前置程序，村民在提交建房申请前，由村委会、村监委会进行建房资格审查、拟建地性质和面积审查（涉及农用地转批的，按相关规定先上报调整为建设用地），并出具审查意见，并与村民建房申请一并提交镇人民政府，镇人民政府审核把关后，村民建房申请方可进入规划和用地审批流程，在20个工作日内办结。村民建房审批实行“零收费”，取消任何形式的押金和保证金。村民建房取得规划许可和用地批准后，要在所在村、组进行一周以上公示，方可动工建设。村民建房取得用地批准后，2年内未动工建设的要重新办理审批手续。乡镇规划委员会要加强对村民建房设计样式的指导、审查、检查，确保一定区域范围内按统一风格和图集样式建房。

（三）加大监管力度。建立村民建房申请信息公示和举报制度，出台村民违规建房处置办法，成立专门的工作巡查和拆违队伍，将农村乱搭乱建纳入巡查监管范围，建立健全的巡查、执法台帐，每周开展一次全域巡查，对巡查发现的下列违法行为，坚决予以严格处理。

1.占用基本农田建房、G240、精品线路沿线违规建房的一律强制拆除。

2.生态保护区、水环境保护规划区、其他未经批准单独新开基建房的，一律强制拆除。

3.在规划区内未批先建的，一律责令停工。根据相关程序完成审批手续后，原开工建设房屋符合相关规划的，可以继续建房；超面积或有其他不符合规划行为的，按要求完成整改后可以继续建房。

4.经批准后超面积建房或不按规划要求建房的，责令限期整改；拒不整改的，由规划、国土部门联合执法，强制拆除超面积部分或其他不符合规划部分。

5.在住宅四周建围墙、围栏圈地的，一律强制拆除。

6.凡拆旧建新的，必须先拆除旧房，再办理建房审批手续。

五、保障措施

(一)加强组织领导。成立黄沙街镇规范村民建房审批领导小组，由镇长廖焱丰任组长，党委委员赵海任副组长，尹望兴、胡桂强、易滔、杨勇华、高铁军、孙雷、吴昱、周威、龚灿青、肖朋、李林康为成员，规范村民建房办公室设城建办，尹望兴任办公室主任。

（二）明确工作职责。各村相应成立村民规范建房工作领导小组，村书记为第一责任人，以属地管理原则为主，村级负责违规建房的巡查、书面报告、可规划点确定的引导，按图施工的监督和建新拆旧的把关。镇城建办、国土所为村民建房的监管主体，负责村民建房的监管检查、选点确定，违建拆除、按图施工的把关，依法办证，台帐资料的完备等工作。镇城建办、国土所在审批及监管村民建房工作中，应坚持做到七个联合，即联合察看、联合选址、联合审批、联合公示、联合放线、联合监管、联合拆违。

（三）加强宣传引导。采取群众喜闻乐见的形式，通过召开会议、设置标牌、张贴宣传标语、入户宣讲等方式，深入宣传有关规范村民建房推进村庄整治的法律法规和惠民利民政策，引导村民改变建房陋习，规范村庄建设，增强节约集约用地意识，杜绝违法违规建房行为，改变村庄“脏、乱、差”现象，建设美丽乡村。

六、奖惩办法

镇人民政府建立和完善规范村民建房推进村庄整治工作动态巡查机制、举报奖励机制、联合执法机制和督查奖惩机制，组织专门力量开展动态巡查，及时发现、制止、查处违建行为。对因村干部和工作人员不履职、不作为、乱作为，造成严重后果的，由镇纪检监察部门对相关责任人进行问责处理。

1、实行举报有奖制度。对村民违规建房行为，欢迎广大党员、干部、群众积极举报。对举报人严格保密。举报线索一经查实，每起奖励现金500元。镇规范村民建房领导小组举报电话：镇国土所：7900119，17711601161（胡），城建办：15273021333（尹）。

2、城建办、国土所工作人员巡查经常，发现问题早，处置及时、有效的给予适当奖励。

3、分管国土规划工作的村干部必须对申请人的建房资格（包括户籍是否在本村、是否符合一户一宅条件等）和所提供的资料真伪进行严格把关，对不符合建房条件或所提供的资料存在弄虚作假的，必须向申请人做好政策解释工作并如实向镇规范村民建房领导小组报告。凡出现上述把关不严现象的，第一次由镇纪委对分管副职进行诫勉谈话，第二次对总支书记进行通报批评，对分管副职实行停薪停职处理。

4、村分管副职应对村民建房审批申请、资格审查、规划放线和按规定建房全程介入，并参与审批后的监管。凡发现建设过程中有超面积等行为的，应及时制止并报告镇规范村民建房领导小组。

5、村级应加强村民建房日常巡查工作，对发现的违规建房问题及时报告镇规范村民建房领导小组。凡因巡查不力或故意隐瞒不报，致使违规建筑建设高度达到1米以上一层以下的，第一次对分管副职通报批评，第二次由镇纪委对分管副职诫勉谈话，第三次对总支书记通报批评，对分管副职停薪停职；因巡查不力或故意隐瞒不报，致使违规建筑建设高度达到1层以上（含一层）的，第一次由镇纪委对分管副职诫勉谈话，第二次对总支书记通报批评，对分管副职停薪停职，第三次对总支书记诫勉谈话，分管副职予以免职。

6、镇城建办、国土所应成立联合巡查小组，每周对全镇范围内的村民建房情况进行不少于一轮联合巡查。凡因巡查力，致使违规建筑建设高度达到1米以上一层以下的，对巡查责任人进行诫勉谈话，因巡查不力致使违规建筑建设高度达到1层以上（含一层）的，由镇纪委立案调查；对巡查过程中发现的违建行为故意隐瞒包庇，致使违规建筑建设高度达到1米以上一层以下的，一经查实，由镇纪委立案调查，因巡查责任人故意隐瞒包庇，致使违规建筑建设高度达到1层以上（含一层）的，由镇纪委按相关纪律处分规定顶格处理。

7、本着拆早拆小，尽量减少群众损失的原则，对群众举报或巡查发现的违规建筑，镇规范村民建房领导小组第一时间协调组织拆违队伍进行强拆。在镇政府组织拆违工作时，各村应积极组织村干部参与，配合做好矛盾化解、关系协调工作。拆除高度在1米以下的违建时，要求分管副职参加；拆除高度在1米以上一层以下的违建时，要求总支书记、分管副职参加；拆除高度在1层以下的违建时，要求全体村干部参加。凡村干部不按相关要求参与拆违的，按故意隐瞒包庇加重处理。