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岳阳市住房公积金管理中心个人住房贷款操作实施细则

编稿时间: 2020-02-24 15:56 来源:市住房公积金管理中心 浏览量:1次  字体:

岳阳市住房公积金管理中心

个人住房贷款操作实施细则

 

(2020年元月修订)

 

为规范个人住房公积金贷款行为,统一业务操作,防范和控制贷款风险,根据《住房公积金管理条例》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》、《岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法》等规定及近期发布的个人住房公积金贷款政策,对个人住房贷款操作实施细则进行修订。

第一章  贷款对象、条件和咨询

第一条 贷款对象

凡在本市缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工(以下简称职工)及其共同借款人或未成年子女,在本市范围内合法购买、建造自住住房,可向岳阳市住房公积金管理中心及其授权的管理部(以下简称管理中心)申请贷款。

第二条 贷款条件

(一)缴存的条件及要求:

1、借款申请人及所在单位均正常汇缴住房公积金6个月(含)以上(从开户之日算起)。

2、欠缴3个月(含)以上,6个月以下的,在恢复正常汇缴后方能申请贷款。

3、欠缴6个月(含)以上的,在恢复正常汇缴并按月正常汇缴满6个月后方能申请贷款。

4、月汇缴额未达到本市当年最低汇缴标准的,在达到本市当年最低汇缴标准并按新标准正常汇缴满6个月后方能申请贷款。

5、军人自主择业的,从开始汇缴住房公积金起可以申请贷款,贷款年限最长不得超过住房公积金汇缴年限,缴存十年内未申请贷款的,视同放弃贷款机会。

(二)收入条件及判断依据

1、收入条件

借款申请人应具备稳定的经济收入和按期偿还贷款的能力。

2、收入判断依据

①工资收入。审查收入时,以借款人及共同借款人近12个月工资收入的银行流水(必须是正常从单位账户转到个人账户)并加盖银行业务章作为判断其收入的依据。如存在以现金形式发放的工资,必须提供单位工资记账凭证和明细并加盖单位财务章或公章,贷款业务经办人须上门调查核实。

②其他收入。借款申请人及共同借款人有其他正当、稳定的收入,并能提供相关证明,可作为认定收入的依据(借款申请人及共同借款人创办私营企业的,所提供营业执照或组织机构代码证必须为法人代表,同时需提供相关部门的缴税凭证,以缴税凭证核算的收入为依据,按政策不需缴税的以每月2000元收入核算)。

③住房公积金缴存额。同时可以以借款申请人及共同借款人的住房公积金月缴存金额、缴存比例来反推收入金额,并以反推结果作为判断其收入的参考。被中心核定为困难企业的,其企业职工的收入须以住房公积金月缴存金额、缴存比例反推的结果为准。

以职工住房公积金月汇缴金额、汇缴比例推算收入的公式为:

个人月收入 = 住房公积金月缴额÷(单位汇缴比例+个人汇缴比例)

在以住房公积金反推收入时,如遇个人住房公积金汇缴标准发生变化,则按新汇缴标准正常缴满6个月后,方可将新汇缴标准作为反推收入的依据。

以上收入依据采用就低原则。

(三)购房的条件及要求

1、近一年内在本市合法购买自住住房,已付清规定比例的房款,并提供了相关合法有效的证明文件。

2、近一年内在本市合法建造自住住房,房屋已封顶且已办理不动产权证书,并提供了相关合法有效的证明文件。

3、住房用地为国有出让用地的,可以申请贷款;

4、住房用地为国有划拨用地的,一般不能申请贷款,但所购住房是经济适用房等保障性住房的,可以申请贷款;

5、在农村宅基地上建房的,借款申请人及共同借款人中有一方的户籍在建房地所在的村,可以申请贷款,但必须另外提供合规的商品住房作抵押。

(四)信用记录良好

根据人民银行征信系统提供的个人信用报告,如果借款申请人或共同借款人信用记录有连续6次或累计10次的不良记录,不能申请贷款(已结清的助学贷款12个月以上的除外)。

第三条 业务咨询

贷款业务咨询应通过业务柜面、12329服务热线、微信公众号、岳阳市住房公积金管理中心官网等多种渠道开展。

第二章  贷款额度及期限

第四条 贷款额度

1、月还款额

借款人所申请贷款的月均还款额与家庭其他债务支出之和,不得超过家庭(包括借款申请人及共同借款人)月收入的50%。家庭其他债务包括借款申请人及共同借款人办理的商业银行贷款、信用卡透支、民间借贷等等。为他人提供担保的,视同于担保人的债务。

2、最高贷款额度

在本市城区内(岳阳楼区、经济技术开发区、南湖新区)购建自住住房,借款申请人及共同借款人只有一方正常汇缴住房公积金的申请贷款金额最高不得超过50万,借款申请人及共同借款人均正常汇缴住房公积金的申请贷款金额最高不得超过60万。

在本市下辖其他县(市)区购建自住住房,借款申请人及共同借款人只有一方正常汇缴住房公积金的申请贷款金额最高不得超过40万,借款申请人及共同借款人均正常汇缴住房公积金的申请贷款金额最高不得超过50万。

3、其他涉及贷款额度的情况说明

①所购房为精装房的,在审核购房金额时,应剔除装修部份的价值。

②拆迁货币补贴户申请贷款的,申请贷款的购房金额为其所购新房购房款减去拆迁房主体货币安置款。

第五条 贷款期限

住房公积金贷款最长期限为30年(组合贷款最长期限为25年),但不得超过借款申请人自贷款发放之日到国家法定退休年龄的年限。

男职工统一按照60岁退休年龄核定,女职工根据国家人社部门的相关规定,由借款申请人提供相关证明文件并扫描作电子文档,按50岁、55岁或60岁的退休年龄核定。

第三章  贷款资料

第六条 贷款资料

(一)基本资料:

1、借款申请人填写《岳阳市住房公积金个人住房抵押贷款申请审批表》一份。

2、借款申请人及共同借款人的有效身份证原件及复印件三份、户口簿原件及复印件一份。共同借款人是军官,没有身份证的,可以凭军官证办理业务,携带军官证原件,并带复印件三份。

3、由民政部门出具的借款申请人婚姻状况证明(结婚证、离婚证)。丧偶证明应为医院提供的死亡通知书、殡仪馆提供的火化证或公安部提供的户籍销户证明,携带原件,并带复印件两份。

借款申请人为单身的(含未婚、离婚未再婚、丧偶未再婚)需签署一份《借款申请人单身声明》。其中,离婚证与《借款申请人单身声明》必须同时提供,丧偶证明与结婚证、《借款申请人单身声明》必须同时提供,才能反映借款申请人真实的婚姻状况。

4、借款申请人及共同借款人最近12个月的代发工资流水(盖银行业务章),原件一份。借款申请人及共同借款人有其他正当、稳定的收入,提供相关证明。
    5、借款申请人及共同借款人(包括未成年子女)需提供购房所在地、户籍所在地、公积金缴存地的《房屋产权信息查询证明》和《不动产登记信息查询证明》(房地产主管部门和不动产登记机构信息数据整合后,管理中心只查询《不动产登记信息查询证明》)。

6、借款申请人是自主择业的军队转业干部的,除提供有效身份证外,还必须提供由本市的自主择业军队转业干部管理办公室出具的身份证明。

7、用于偿还公积金贷款的借款申请人本人的银行卡(必须为一类卡),携带原件,并带复印件一份。

(二)各贷款类型所需资料

1、购买期房应提供以下资料:

①购房合同,携带原件,并带复印件一份;

②已付清规定比例首付款的发票(收据),携带原件,并带复印件一份;

③《不动产登记证明》,携带原件,并带复印件一份;

④开发商出具的《担保函》原件一份。

2、购买现房(含再交易房)应提供以下资料:

①存量房交易合同原件、复印件一份;

②湖南省增值税发票原件、复印件一份;

③契税发票原件、复印件一份;

④过户后的《不动产权证书》原件、复印件一份。

3、拆迁货币补贴购房应提供以下资料:

①《拆迁货币补偿协议》及《拆迁协议》原件、复印件一份;

②购买新房合同原件、复印件一份;

③湖南省增值税发票原件、复印件一份;

④契税减免文件原件、复印件一份;

⑤《不动产权证书》原件、复印件一份。

4、农村自建房应提供以下资料:

①借款申请人及共有借款人中任一方的户籍在建房地所在村的户籍证明原件、复印件一份;

②《建设用地规划许可证》,《建设用地批准书》复印件一份(加盖主管部门公章);

③建设工程合同书原件、复印件一份;

④大宗建筑材料发票原件、复印件一份;

⑤《不动产权证书》原件、复印件一份;

⑥另提供一套商品住房用于抵押,携带抵押房的《不动产权证书》原件、复印件一份;抵押房的产权人及共有产权人携带身份证原件、复印件2份。 

5、商业银行购房贷款转公积金贷款:

①商转公贷款的申请人仅限于在本市缴存公积金的职工,商转公贷款需符合“保一限二禁三”的政策要求;

②原商贷仅限于在商业银行办理的购房(自住住房)按揭贷款,且贷款尚未结清;如果是以住房抵押为名义在商业银行办理的‘住房贷款’,实际上是消费贷款、经营贷款等类型的贷款,不得申请商转公;

③原商贷所购房需已办理《不动产登记证书》;

④借款申请人必须先向管理中心提出书面申请,经批准同意后,才可结清原商贷,否则将不予办理;

⑤原商贷已正常还款12期以上,在还款期间没有出现累计3期(含3期)以上或连续两期的逾期行为;

⑥商转公贷款的最高额度不得超过原商贷的本金余额,具体可贷额度根据借款申请人的公积金汇缴金额、月收入、工作年限等因素综合计算;

⑦原商贷的借款合同、抵押合同的原件及复印件一份;

⑧原商贷的结清证明原件(盖银行业务章);

⑨原商贷的近12个月的还款记录(盖银行业务章);

⑩借款申请人需提供原商贷所有住房的《不动产权证书》复印件一份。

6、组合贷款

个人住房公积金组合贷款(以下简称“组合贷款”)是指管理中心运用住房公积金,商业银行(以下简称“银行”)运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的,用于购买自住住房的个人住房抵押贷款,是政策性和商业性贷款的组合总称。所需资料如下:

①购买期房的,参照上述购买期房贷款提供所需资料;

②购买现房、再交易房的,参照上述购买现房、再交易房贷款提供所需资料;

③《组合贷款联系单》;

④商业银行所需资料部分需咨询当地银行(限交通银行、建设银行、农村商业银行)。

第四章  贷款受理和核定

第七条 贷款受理

受理人员应与借款申请人及共同借款人就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈,对借款申请人及共同借款人的权利义务、违约所应承担的法律责任进行告知或提示,并应填写住房公积金个人住房贷款面谈笔录。自受理贷款申请日起10个工作日内作出准予贷款或不准予贷款的决定,并通知借款申请人。

第八条 首套房或二套房贷款比例及利率的核定

适用首套房贷款政策申请住房公积金贷款的,购房首付比例不低于20%,最高贷款额度不超过购房款的80%;适用首套房贷款政策申请组合贷款的,购房首付比例不低于30%,最高贷款额度不超过购房款的70%。

所购住房为经济适用房等保障性住房,且住房用地为国有划拨用地的,购房首付比例不低于30%,最高贷款额度不超过购房款的70%;

借款申请人及共同借款人(包括未成年子女)名下无房且未申请过住房公积金贷款的,贷款利率按中国人民银行规定的个人住房公积金贷款同档次首套房贷款利率执行。

有下列情形之一的,在发放住房公积金贷款(含组合贷款)时执行二套房贷款政策,购房首付比例50%,最高贷款额度不超过购房款的50%,贷款利率在同档次个人住房公积金首套房贷款利率的基础上上浮10%:

1、借款申请人或共同借款人已经办理过一次住房公积金贷款;

2、借款申请人或共同借款人(包括未成年子女)在不动产已经登记有一套住房的;

3、管理中心通过查询征信记录,发现借款申请人及共同借款人有商业银行住房贷款未结清或有已结清的商业银行住房贷款须提供该笔贷款购房所在地的房源查询证明;

4、管理中心通过查询征信记录、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确认借款申请人及共同借款人(包括未成年子女)已经拥有一套住房。

第九条 贷款担保的核定

有下列情形之一的,在办理不动产抵押登记手续后,应增加第三方(不含借款申请人、共同借款人)担保,未达到最低缴存标准和未结清公积金贷款的职工及配偶不能提供担保,被担保的贷款未偿清之前,担保人不得办理住房公积金提取和贷款手续。 

1、借款申请人及共同借款人工作单位、工作岗位以及家庭收入不稳定,有出现较大变化的趋势和可能性的;

2、借款申请人及共同借款人身体健康状况欠佳,患有重大疾病的;

3、借款申请人及共同借款人有打牌赌博、拖欠他人债务、吸毒等情形的。

第十条 还款方式的核定

等额本息还款方式的计算公式:

等额本金还款方式的计算公式:

                                                   n-----当期期数

第十一条 不允许贷款情况的核定

1、借款申请人及共同借款人已办理过两次及以上住房公积金贷款(含异地公积金贷款),又再次购房的情形。

2、借款申请人及共同借款人已办理过一次住房公积金贷款,且其家庭名下另有一套住房,又再次购房的情形。

3、借款申请人及共同借款人名下已有两套住房,又再次购房的情形。

4、借款申请人及共同借款人购买独栋、双拼、联排等别墅类住宅、商住两用住房(含公寓)及其他投资、投机类住房的情形。

5、同一套住房已办理了住房公积金购房提取业务的情形。

6、借款申请人及共同借款人任一方存在未结清住房公积金贷款的情形(包括在异地办理的住房公积金贷款)。

7、借款申请人或共同借款人已为他人的住房公积金贷款提供担保,且被担保人的贷款尚未结清的情形。

8、借款申请人或共同借款人个人住房公积金账户已被冻结的情形(含司法冻结、异地贷款冻结、单位冻结、其他冻结等)。

9、不动产继承、赠与、换证的情形。

10、所购房已纳入拆迁范围,并有市(县、区)拆迁办的正式文件的情形。

第五章  贷款签约

第十二条 签订借款合同时,签约人员应该核实借款申请人及共同借款人身份真实有效,告知有关合同内容、权力义务及其他应注意事项,指导借款申请人及共同借款人在借款合同上签字并按手印。对有担保的贷款,签约人员应指导担保人在第三方担保协议上签名并按手印。

第十三条 签订借款合同时贷款要素应与贷款受理、贷款资料、贷款审查中相关信息及审批意见一致,并与贷款信息系统中的信息一致;借款合同及相关附件应内容完整、字迹清晰、没有涂改;借款申请人及共同借款人姓名须与身份证明上姓名一致,不得使用省略名或曾用名等。

第六章  贷款发放

第十四条 贷款发放

自不动产登记机构办结不动产抵押登记手续,出具《不动产登记证明》之日起,5个工作日内办理放款手续。

办理放款手续前应确认:

1、借款合同约定的担保已落实。

2、借款合同中贷款收款账户信息应与借款申请人提供的购房合同上的开发商监管账户或本人的银行卡收款账户信息一致。

3、签订借款借据应内容完整,字迹清晰,没有涂改。

第七章  贷款偿还

第十五条 借款申请人可以采取以下任一方式偿还贷款本息:

(一)银行卡代扣还款法:借款人在银行开设的还贷储蓄卡(须为一类卡),或者用工资代发的储蓄卡(须为一类卡)作为还款账户,并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款,同时授权借款人于每月20日或规定的还款日起从该还款账户中扣收贷款本息。

(二)住房公积金余额冲抵法:自贷款拨付之日起,到贷款本息全部清偿前,借款人及共同借款人住房公积金账户内余额只能用于归还本合同项下的贷款,并且授权借款人在每月20日前的最后一个工作日从借款人及共同借款人在管理中心的账户划扣当月贷款本息,借款人还需提供本人储蓄卡作为备用还款账户;同时授权借款人在借款人及共同借款人住房公积金账户内余额不足时自动终止并于每月20日或借款人规定的还款日起从该备用还款账户中代扣贷款本息。本方式需要借款人及共同借款人在住房公积金账户中保留12个月的还款金额,且借款人及共同借款人每月住房公积金汇缴额必须大于每月还款额。

(三)住房公积金冲抵和银行卡代扣还款法:自贷款拨付之日起,到贷款本息全部清偿前,借款人及共同借款人住房公积金账户内余额只能用于归还本合同项下的贷款,并且授权借款人在每月20日前的最后一个工作日从借款人及共同借款人在住房公积金管理中心的账户中划扣当月贷款约定金额,扣款顺序为先扣借款人账户余额,后扣共同借款人账户余额。除去约定金额以外的部分再代扣借款人授权的本人名下的银行还款账户。如借款人及共同借款人住房公积金余额不足,则都不扣且逐月对冲自动终止;同时授权借款人于每月20日或借款人规定的还款日起从该存款账户中代扣贷款本息。本方式需要借款人及共同借款人本人在住房公积金账户中保留12个月的约定金额,且借款人及共同借款人每月汇缴额必须大于每月约定还款金额。

(四)借款人在贷款正常偿还6期(含6期)以上,可以选择提前归还部分贷款(还款期限不变)或全部贷款。

第八章  附则

第十六条 本实施细则为管理中心规章,如遇之前贷款政策与本细则有冲突,则以本细则为准。

第十七条 本实施细则有关条款遇国家、省及市政策调整时作相应调整。

第十八条 本实施细则已经岳阳市住房公积金管委会2020年第一次会议审议通过,于2020年3月1日起施行。