岳阳经济技术开发区农村宅基地与村（居）民住房建设管理实施细则

  

 

第一章  总则

第一条  为规范我区农村宅基地与村民住房建设管理，合理利用土地资源，严格保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府第299号令）和《岳阳市农村村民住房建设管理条例》等有关规定，结合我区实际，制定本实施细则。

第二条  本实施细则适用于岳阳经济技术开发区行政区域内城镇(集镇)规划建设用地范围以外的集体土地上农村宅基地和村民新建、改建和扩建住房（以下简称村民住房建设）审批、管理和监督。

第三条  村民住房建设应当遵循规划先行、一户一宅、先批后建、适度集中的原则。

第四条  本实施细则所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村宅基地归本集体成员集体所有，村民只有使用权。

第五条  村民住房建设应当注重传承传统文化，保护历史建筑和特色民居，要体现当地民居特色，村民建房时尽量按照农村住宅建筑设计示范图集建设施工，统一风貌，逐步形成符合地域特色的建筑风格。

第二章 规划管理与用地保障

第六条  区管委会将本区域内农村住房建设纳入乡镇国土空间规划和村庄规划，合理安排公共配套设施建设，预算一定的奖励补助、将民生建房工作经费及禁违工作经费纳入区财政预算。

第七条  乡镇人民政府应当根据国土空间规划组织编制本区域内村庄规划。编制村庄规划应当充分考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求基层组织和村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。

村庄规划报送区自然资源部门审查、区管委会批准前，应当经三分之二以上村民代表或者村民会议三分之二以上成员同意。经批准的村庄规划应当自批准之日起20日内由村民委员会进行公告。经批准的村庄规划，应纳入国土空间规划“一张图”，由乡镇人民政府和村民委员会严格组织实施，不得擅自调整和修改。确需调整和修改的，应当按原审批程序报送批准。

第八条  村民住房建设，应当符合村庄规划。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。农村宅基地严格执行节约集约用地制度，建房选址应当尽量利用原有宅基地、空闲地、废弃地和其他未利用地，尽可能在原有老屋场改扩建（改扩建时要遵守村庄规划），不占用或者少占用耕地和林地。

第九条  各乡镇、管理处负责管理辖区内农村（城镇开发边界范围以外）集体土地上的村民住房建设工作，负责农村宅基地管理与改革工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报区自然资源局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

乡镇财政、公安、水利、林业、生态环境、电力等部门按照各自职能，负责村民住房建设的相关管理和服务工作。

区农村工作部牵头负责农村（城镇开发边界范围以外）集体土地上的村民住房建设的监管工作。

区自然资源局牵头负责各乡镇、管理处城镇开发边界范围内及国有土地上的居民住房建设的管理，按照建房户申请、村（社）区审核、乡镇管理处审定、区自然资源局审批、区建房领导小组备案的程序管理；指导乡镇国土空间规划、村庄规划编制，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的农村宅基地需求，依法办理农用地转用审批手续，在乡镇核发规划许可后指导房屋权属登记相关手续的完善。

区开发建设局负责指导区内自建房质量安全监督管理，负责乡村建设工匠培训及其监督管理，并对培训合格的工匠颁发《工匠证》；编制、及时修订自建房的设计通用图集；指导自建房设计服务，建立有资质的设计单位和有资质的设计人信息库。规范农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全，不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。引导建房村民使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，鼓励使用绿色节能建筑材料、技术、采用装配式建筑。监督农村建筑工匠或者建筑施工企业协助建房村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料，建房村民要求使用不合格的建筑材料时应当劝阻、拒绝。

区禁违拆违治违督查中心负责禁违拆违治违的领导、组织、协调、督查、考评，以及全区违法建设强拆行动的组织、协调及实施工作。

第十条  建立健全村民建房乡镇联审联批机制和区级备案制度。乡镇人民政府建立健全村民建房联审联批机制，负责审批村民建房，对审批通过的及时报区农村工作部、区自然资源局、区开发建设局、区禁违拆违治违督查中心等部门备案。乡镇人民政府具体负责农村宅基地和村民住房建设的管理、监督和服务工作，健全农村宅基地和村民建房综合执法工作机制，加大对违法建房行为的查处、打击力度。

第十一条  村（居）民委员会指导村民办理农村宅基地的申请、使用相关手续，建立农村宅基地协管员制度，对村民住房建设中的违法行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告。

第十二条  农村宅基地严格实行土地用途管制。经批准的农村宅基地，只能用于村民住房及生活附属设施和庭院建设，不得改变土地用途。

第十三条  村民住房建设占用农用地和未利用地，由乡镇人民政府分年度分批次逐级向上申请办理土地转用报批手续，经依法批准后由乡镇人民政府按户逐宗落实到地块，相关税费由建房户主依法依规缴纳。

第三章   申请条件和审批程序

第十四条  农村宅基地实行“一户一宅”，以户为单位申请宅基地。户是指本村常住户口，取得本村集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子女、父母等家庭成员组成，原则上，无子女或子女均不属于本集体经济组织成员的家庭确定为一户;农村独生子女户,由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；农村多子女户（含2个及以上），子女已结婚且独立生活的可确定为一户（但父母必须与其中任一子女共同生活不单独分户）；无直系亲属的单身可以确定为一户。

第十五条  在区年度土地利用计划中，统筹安排农村村民建房用地计划。村民一户只能拥有一处宅基地，村民住房建设应当充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地。农村村民每户宅基地面积标准涉及占用耕地的，最高不超过一百三十平方米；使用耕地以外其他土地的，最高不超过一百八十平方米；全部使用村内空闲地和原有宅基地的，最高不超过二百一十平方米。

村民住房建设原则上建筑层数不得超过3层，建筑高度不得高于11米。

第十六条  村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请在村庄规划区内建设住房:

（一）具备分户条件，确需另立新户建设住房的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）因自然灾害、政策性移民等原因，需搬迁安置的；

（四）自愿退出原宅基地向村民集中建房点集聚的；

（五）住房因国家建设项目征收或者乡镇、村公共设施和公益事业建设占用的；

（六）改善住房条件，需改建、扩建或者拆除新建的；

（七）可以申请住房建设的其他情形。

第十七条  村民住房建设禁止在下列区域选址：

（一）永久基本农田保护区域；

（二）国家一级保护林地、国家一级生态公益林地和天然林地范围，自然保护区、国家森林公园等自然保护地范围；

（三）山洪地质灾害易发地段和地下采空区；

（四）行洪、灌溉、排涝通道等水利设施与河、湖、库等管理范围；

（五）饮用水水源一级保护区；

（六）公路建筑控制区（在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米）；

（七）铁路、机场建筑限界范围（在铁路线路安全保护区范围、在机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定）；

（八）历史文化名镇、名村核心保护区和历史文化街区；

（九）供水、供电、供气和通讯等设施管理范围；

（十）需修复的污染或者有污染风险的地块；

（十一）法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。

第十八条  有下列情形之一的，村民新建住房申请不予批准：

（一）不符合国土空间规划和村庄规划的；

（二）申请建房的宅基地存在权属争议的；

（三）原有住房被征收已得到住房安置的；

（四）出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；

（五）将现有住房改作非生活居住用房的；

（六）有违法住房建设行为未处理结案的；

（七）不符合用地和建设规划的其他情形。

第十九条  有下列情形之一的，村民不得改建、扩建原住宅：

（一）已安排新宅基地的；

（二）原住宅已被列入征地范围的；

（三）原住宅不符合国土空间规划的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

原住宅属文物保护单位、确定为历史建筑的或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定保留建筑风貌的，可作修缮。

第二十条  有下列情形之一的，经原批准机关批准，可以注销其产权证或有关批准文件，由村集体经济组织收回宅基地使用权；

（一）为进行乡、镇、村公共设施和公益事业建设需要占用宅基地的；

（二）实施空间规划、村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的；

（三）自依法批准宅基地之日起满2年未动工建设的（经批准延期的除外）；

（四）未履行建新退旧承诺的；

（五）骗取批准或非法转让宅基地的；

（六）不按批准用途使用宅基地的；

（七）住宅所有权人去世，没有继承人的；

（八）建设集中建房点后，已迁入集中建房点居住村民的原宅基地；

（九）法律、法规规定应收回宅基地使用权的其他情形。

第二十一条  申请农村宅基地和住房建设的村民，按下列程序申报审批：

村民提出书面申请。有住房建设需求的村民以户为单位向户口所在地村民委员会提出申请，同时提供以下五项资料：①建房申请书；②建房审批表；③申请人（户主）身份证；④申请人家庭整册户口簿；⑤住宅建设工程设计方案或者区管委会免费提供的示范设计图。

拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

村级审查。村民委员会收到建房户申请后，召开村支两委会议，对建房户递交的建房申请5项资料、建房户主体资格、建房选址和住宅建设工程设计方案或者区管委会免费提供的示范设计图等事项进行初步研究审核。经审核符合建房条件的，由村民委员会在本村范围内张榜公示7天。公示期满无异议或异议不成立的，村民委员会签署意见，指导农户填写《农村宅基地使用承诺书》《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，并附相关资料上报乡镇人民政府。

乡镇部门审核。乡镇人民政府的村民建房受理窗口收到村民申请住房建设相关资料后，开展湖南省农村住房规划建设管理平台录入，乡镇人民政府的农村宅基地管理与改革领导小组办公室在5个工作日内，组织相关部门赴建房户拟选址现场核查，并填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》；农业综合服务部门（乡镇农村经营管理部门）负责审核申请人是否符合建房资格和申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和住房建设申请是否经过村组讨论、公示等，并签署审查意见；乡镇自然资源所负责审核村民建房用地是否符合规划、用途管制、村庄布局规划要求等，并签署意见，涉及占用农用地，应先报区自然资源部门办理农用地转用手续。涉及林业、水利、交通、电力等相关部门的，由相关部门审核并签署意见。

乡镇审批。乡镇人民政府法人代表定期召开相关机构、单位参加的村民建房联审联批办公会议，对村民申请农村宅基地与住房建设进行联合会审。会审通过后，在接受农户申请后20个工作日内向获批建房申请人颁发《乡村建设规划许可证》及《农村宅基地批准书》。会审未获批准的，向建房申请人出具不予批准书面告知书。

乡镇人民政府应当在颁发《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》后5个工作日内，由分管副职组织乡镇经管站、自然资源所、交通办、林业站、水利站、电力所等相关部门工作人员会同村民委员会工作人员到建房选址现场免费定位放线，并颁发《农村村民新建住宅公示牌》，根据建设施工进度组织验线。定位放线后，村民住房建设方可施工。

乡镇人民政府要建立农村宅基地与村民住房建设审批管理台账，并建立“一户一档”档案资料，做到“一档两存”，一份乡镇自存，另一份上报区农村宅基地改革与管理工作领导小组办公室备案存档。

管理处城镇开发边界范围以外的集体土地上的村民住房建设工作的监管、审批参照乡镇执行。

区级主管部门备案。乡镇人民政府在5个工作日内将乡镇村民建房联审联批会议审批的村民建房全部资料(复印件和电子文档)上报区农村宅基地改革与管理工作领导小组办公室备案。区农村宅基地改革与管理工作领导小组办公室同时将村民建房联审联批结果及全部资料(复印件和电子文档)转发至区自然资源局、区开发建设局、区禁违拆违治违事务中心等部门备案。涉及林地的，报区自然资源局（林业科）备案。

区农村宅基地管理与改革工作领导小组办公室牵头组织区相关职能部门每季度召开一次联席会议，对乡镇上报的村民建房审批情况，进行研究备案。备案后，由区农村宅基地管理与改革工作领导小组办公室下发《村民建房备案通知书》，乡镇人民政府在收到《村民建房备案通知书》后，统一制作《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》及《农村村民新建住宅公示牌》。建房村民在办理完毕建设规划和用地审批手续后，方可申请放线，开工建设。

第二十二条  非本集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定其宅基地与新建房屋权属。

第二十三条  村民住房竣工后，由其提出书面竣工验收申请，乡镇人民政府在收到申请后10个工作日内组织相关机构、单位进行实地验收，验收合格的，出具《农村宅基地和村民建房（规划许可）验收意见表》，由建房农户按照规定申请办理不动产登记。验收未通过的，提出整改意见或移交执法部门处理。

第二十四条  农村宅基地使用权被村集体经济组织依法收回的，由村集体经济组织向当事人下发宅基地使用权收回决定，当事人自收到宅基地使用权收回决定之日起30日内，向不动产登记机构申请办理宅基地使用权注销登记。逾期不办理的，由村集体经济组织向不动产登记机构申请，不动产登记机构依法依规发布对该宅基地使用权注销公告，公告期满后办理注销登记。

第二十五条 已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织的村民或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记 “该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

第四章  监督与管理

第二十六条  严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置宅基地办理《农村宅基地批准书》，严禁为城镇居民在农村购买的宅基地使用权及房屋所有权办理不动产登记。

第二十七条  村民住房建设，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设，施工过程中，全程悬挂《农村村民新建住宅公示牌》。

第二十八条  村民住房原址重建的，应当在建成新房3个月内拆除超出用地面积的建筑设施；异地新建的，应当按承诺书在新房建成后6个月内处置原有建筑物并退出原有宅基地。

第二十九条  按照“谁审批、谁监管、谁执法”的原则，乡镇人民政府应建立和健全农村宅基地与村民住房建设监督管理执法制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和村民建房规划的各类违法违规行为。

受理群众举报。乡镇人民政府应公布投诉举报电话，并建立投诉和举报台账，及时受理群众举报，对村民违规建房的举报信息，应及时组织相关部门现场查证，及时制止违法违规建房行为，力争做到“1米下执法”，将违建行为控制在萌芽状态。

开展日常巡查。村民委员会负责宅基地违法用地与违法违规住房建设日常巡查，做到及时发现、及时报告、现场劝阻等。乡镇人民政府综合行政执法部门要定期对辖区内农村宅基地及村民住房建设进行巡查，建立动态巡查制度和巡查执法台账。区相关职能部门须定期依法对村民建房进行巡查和监管。

加强执法力度。村民未获用地批准或者采取欺骗手段骗取用地批准，非法占用土地建住宅的，由乡镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过本实施细则第十五条规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第三十条  违反本细则第十七条、第二十一条规定，村民在禁止建房区域建房或者未经审批擅自建房、未依审批要求建房的，由乡镇人民政府及相关主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。

第三十一条  违反本细则第九条规定，农村建筑工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，由区开发建设局责令限期改正；情节严重的，处以2000元以上10000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；涉嫌构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（二）为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；

（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的。

第三十二条  区相关部门和乡镇人民政府有下列情形之一的依法依规追究责任，涉嫌构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未依法组织编制、审批、修订村庄布局规划的；

（二）未依法进行建设规划审批和用地审批的；

（三）未按照本办法规定进行定位放线、验线、宅基地用地和建设规划核实的；

（四）对村民住房建设违法行为巡查不到位、制止查处不力的；

（五）在农村宅基地与村民建房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等失职渎职行为的。

第三十三条  区管委会将实施农村宅基地与村民住房建设挂牌管理，将农村宅基地与村民住房建设工作纳入工作绩效考核范围，考核结果作为年终评先评优，问责追责的主要依据。

第五章 附则

第三十四条  本实施细则由区农村工作部牵头，会同区自然资源局、区开发建设局、区禁违拆违治违事务中心负责解释。

第三十五条  本实施细则自公布之日起施行。