关于疫情期间房屋租赁合同的履行问题答记者问
2020年1月中旬武汉爆发新型冠状病毒肺炎疫情，迅速扩散，自1月23日武汉宣布封城之后，各地先后采取突发公共卫生事件应急措施，现在疫情虽然得到了一定程度的控制，但拐点何时到来、何时能解除疫情还无法预测。这次疫情给我们的生产生活带来了深远的影响，就疫情对房屋租赁合同履行的影响，岳阳日报采访了岳阳市人大监察和司法委员会委员、市律师协会副秘书长张忠伟。
记者：疫情出现后，很多企业、商家都被迫停产停业，这是不是我们平常说的不可抗力呢？
张忠伟：关于什么是不可抗力，我国《合同法》第一百一十七条、《民法总则》第一百八十条做了明确规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据现有技术水平，对于疫情的发生，一般人不可预见。而疫情的发生，超出了当事人的控制能力范围，疫情不能避免、不能克服所造成的损害具有必然性。因此，我认为，本次疫情属于不可抗力。
记者：在这种情况下，承租人是否有权要求减免租金？
张忠伟：岳阳市人民政府于2020年2月6日发布《岳阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的十五条措施》，其中第十三条规定：减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，2020年第一季度房租免收，后段视情况适当减免。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方适度减免租户疫情防控期间的租金，各县市区政府（管委会）对采取减免租金措施的运营方可给予适度财政补贴。因此，承租国有资产类经营用房的中小企业可以依据这个文件向相关单位申请减免房租。
《合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除当事人的违约责任。由此不难看出，对于承租非国有资产类经营用房的承租人是否有权要求减免租金，应当根据不可抗力对其产生的影响具体分析。
1、如果承租人因为疫情无法使用所租房屋，比如：餐馆不能营业，或者承租人回老家过年，因隔离而不能使用出租住房，则有权要求减免租金。
2、如果疫情期间，承租人虽能使用所租房屋，但使用受到限制，比如超市、蔬菜店，限定了营业时间，则可以要求适当减免租金。
3、如果疫情期间，承租人能够正常使用所租房屋，则不能减免租金。
出现以上第1、2种情况，具体是减少还是免交租金，以及免交金额等，建议承租人先与出租人协商，协商不成，可以申请有关单位调解，调解不成，依法申请仲裁或提起诉讼。
记者：承租人是否有权要求解除合同？
张忠伟：根据《合同法》第九十四条第一款第（一）项的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人可以解除合同。当租赁合同的标的物为商业用房时，承租人订立合同的目的就是为了生产经营的需要，由于出现疫情而使得租赁物本身不具备生产经营的可能性，承租人是否有权要求解除合同呢？考虑到当下疫情并非常态，影响时间有限，远没有达到必须解除合同的程度，且大量的合同解除必将破坏社会的稳定，所以不应当提倡解除合同。我认为人民法院将会基于兼顾公平和维护社会稳定的需要作出处理。
记者：如果疫情期间承租人延期支付租金，出租人是否有权根据合同约定追究承租人的违约责任？
张忠伟：《合同法》第一百一十七条中的“部分或者全部免除责任”应当包含不能按时支付租金的责任，因此，出租人是否有权根据合同约定追究承租人延期支付租金的违约责任，也取决于疫情对此产生的影响。因此，承租人如果认为延期支付租金是因疫情所致，则承租人负有举证责任。
另外需要说明的是，《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此，如果出现确实难以继续履行合同的特殊情况，应当及时通知对方，以便对方采取适当措施防止损失扩大。否则，因当事人的过错导致损害后果扩大的，当事人应就自己的过错承担相应的责任。